陳錫琮：稅改創造房市議價良機

【經濟日報╱記者陳美玲整理】

「我是不是該賣屋？」、「房地產還可以進場嗎？」這是我最近最常被朋友問到的兩個問題，的確，相較於過去，最近這一年來房地產市場的變化，大家都非常有感，姑且不論價格持續高檔盤旋，可看得到成交量萎縮，以及市場上人心惶惶，似乎都意味著房地產市場已經來到了轉折，加上稅務改革話題持續發燒，不少人都認為，這將是壓垮駱駝最後一根稻草。

從業多年，我認為市場衝擊雖在，但影響有限，怎麼說呢？

首先，在奢侈稅之後，一系列包括公告現值調整以及國稅局積極查稅，已經讓投機客退場，許多區域已經從狂漲走向穩健格局，換言之，自用與長期投資客戶占了大多數，而這一群卻是「房地合一」將鼓勵的族群，實際上影響到的持有人不如想像。

其次，近幾年隨著實價登錄的資料越多，政府不斷調高公告現值等稅基，加上豪宅稅的調控，加稅已經成為事實，只是民眾沒有感覺，未來隨著現值與市價的接軌，財政部已經達到了實價課稅的目的，即便本次房地合一沒有討論到持有稅，但持有稅確實走向趨合理之路。

只是目前政策不明朗，必然人心惶惶，但對買方來說，這波稅改可能也是金融海嘯之後的最佳議價時機，和過去幾波打房態勢不同，現階段價格已經來到高點，當市場價格難以向上攻堅，賣方增加的成本很難完全轉嫁到買方身上。

在獲利大幅萎縮狀況下，短時間內投機型客戶轉戰他處，也更願意讓利出清，買方有機會撿到便宜，實價登錄後資訊透明，賣方也不大容易有漫天喊價的空間，銀行端緊縮投資戶銀根，促使投機者退場，自用買方也比過去更能夠看清市場，買到好標的。

最重要的是，按照目前稅改的方向，只要是自用客戶，都能夠被保障，若有成家打算，實在應該把握時機多看屋、多出價，除了能更了解自己的需求，更直接感受到價格波動，當然容易在最佳買點時精準切入。

對賣方而言，我的建議是，若打算長期持有者，可以以租養貸；資金有其他去處者，與其等待價格向上攻堅，不如趁著時機獲利了結；特別是多戶投資者，在政府不斷增加持有成本下，更應該盤點手上標的，思考汰弱留強的策略，將資金做最好的配置。

無論是買方或是賣方都可能要認知到一個現實，未來想要靠房地產日進斗金，怎麼買怎麼賺的時代已經過去了，不單單是台灣經濟發展已經邁入成年期，且人口紅利將走入尾聲，更重要的是，當交易透明、價格透明、稅負透明之際，獲利攤在陽光下，政府看得到，自然也課得到，對於投機者不利，卻保障了自用客戶的權利。

在產業面呢？我倒是相當樂觀，綜觀台灣房仲業的發展，從過去的中人，到如今進入制度化，經歷了40年的時間，每一次的轉變都是為了更好、更透明的發展，1999年通過了不動產經紀業管理條例，產業進入制度化，也有了管理；2011年奢侈稅排除了投機客戶，讓市場步上正軌，2012年的實價登錄更讓長久以來被詬病的價格弊端能獲得導正，我也相信，隨著未來稅制的改革，一定可以讓產業走向更健全的道路，當產業更制度化，少了雜音，也將是從業者之福。

（本文作者為住商機構總經理陳錫琮）