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這條銀行內規恐掀建商倒閉潮?連遠雄都調節賣土地……

2023-02-16 11:23:58遠見 文 / 彭杏珠

台灣連番祭出打炒房政策,會因力道過猛而掀起建商倒閉潮嗎?業界嚴密關注發展。圖片取...
台灣連番祭出打炒房政策,會因力道過猛而掀起建商倒閉潮嗎?業界嚴密關注發展。圖片取自pxhere
近幾個月以來,建築業者幾乎求貸無門,連上市櫃公司都借不到錢,直指是「土融18個月動工期限」惹的禍,這條看似單純的銀行內規已掐住業者喉嚨。一位上市櫃公司董事長說,水龍頭瞬間被關掉,建商「蓋也不是、不蓋也不是」,不僅拿不到土建融、餘屋借貸,想斷尾求生,也沒人敢接盤。何止中小建商面臨資金壓力,連遠雄都開始調節土地存量、賣地以汰弱換強,就知道這條內規衝擊有多大?

台灣房市從2020年進入新的上升循環週期,在大量熱錢湧入、低利率及通膨大環境下,房價驚驚漲,一路從桃園漲到新竹、台中、台南、高雄等地,甚至從蛋黃區擴散至蛋白區。

內政部、央行眼見房價漲不停,聯手祭出無數次打炒房方案。「射了無數枝的箭都不見效,畢竟房價不是建商故意炒作出來的,是市場自由機制所致,在缺工、缺料、通膨、央行升息等多隻黑天鵝影響下,全國的『土地+營建』成本,每坪多漲10至15萬。台南漲幅更驚人、成長50%,」一位建商說。

豈料2022年元月13日,央行的一項新指示,堪稱是建築業的致命一擊。

央行為嚴打建商養地,召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議,促請銀行訂定內規,將四大項目納入授信內規,作為內部稽核及自行查核重點;金管會並將此列為對銀行的檢查重點。

其中,傷殺力最強的是,明訂借款人預計動工實際所需時間,最長以18個月為原則。

太平盛世時期,建商如期施工不是問題,但自從去年3月,政府拋出「修正平均地權條例」議題、預告預售屋不得轉讓後,市場開始動盪不安。

土地融資舊案展延比照新內規,重新擬定貸款條件

一位建商以親身經歷指出,2022年元月、2月總計預售近300戶,3月退了100戶,靠時間慢慢補回來,到9月就更慘了,原本每天成交10戶,僅剩2戶,成交量巨幅萎縮。

投資客退場、加上剛性需求者期待買到更便宜的房子,普遍都在觀望,市場陷入一片死水。一位代銷業者說,看屋客人成交意願不高,會主動砍價,銷售人員比客人還多,正在推的案子只能撐著繼續賣,新建案都不敢接了,有同業開始裁員,還有銷售人員轉行當仲介賣中古屋。

棘手的是,政府不僅將土融(土地融資)上限從六成五降至五成,還要求銀行落實執行,央行並列為檢查重點項目。銀行每兩個月到工地巡察進度,如發現進度落後,會逐步按比例收回貸款,並採階梯式逐年加碼計息,導致建商資金壓力遽增。

18個月就像「天條」般,對新建案幾乎殺無赦。銀行無不謹慎執行,當舊案到期要展延時,也要比照新內規辦理,重新談判貸款條件,並加列很多但書。

雪上加霜的是,近兩年房市推案量暴增,銀行放貸餘額大幅成長,從2020年元月的2兆1043億元增至2022年12月的3兆979億元,放款額度已有限,因為根據銀行法第72-2條(建築放款總額之限度)規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。

加上又遇到全球通膨嚴峻、美國不斷升息,央行也在2022年升息四次為2.5碼;重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,分別調整為年息1.75%、2.125%、4%。大環境不佳,金控公司投資失利、淨值衰退,建築放款成本增加,也間接影響到額度。

市場出現「帶照銷售」的土地案件愈來愈多

一位建築業的董事長王凱文(化名)以親身經驗為例分享。他是上市櫃公司,一年間土融利率從1.8%至2%,調高到2.8至3.6%,甚至有人借到4%,幾乎翻倍,資金壓力可想而知。

去年底,他找了很多家銀行談新建案的土融跟餘屋貸款,每家銀行都說沒有額度,連有權狀的「餘屋貸款」都要排隊等額度。「他們當時都跟我說,正在忙著淨值保衛戰。」

王凱文說,他是上市櫃公司都受到這種待遇,更何況是中小建商。

「18個月」堪稱是掐死建商的緊箍咒。導致建商只有三條路可以走,第一條是硬著頭皮,在18個月內拿到建造動工,但必須承擔營運風險,畢竟大環境不好,無法確保銷售成績;第二條路是籌錢還貸砍,例如有位建商無法如期施工,被銀行逼著還錢,一口氣拿出2.5億現金還清土融,被迫停業裁員;第三條路就是賣土地。

「以前仲介都來跟我介紹素地,這幾個月給我看的10幾個案子,都是帶建照(建造執照)的土地,意味著這些土地都是建商拿到建造,卻被18個月的條款卡住,又沒有資金繼續燒下去,只能忍痛到處找買主,」王凱文說。

雪上加霜的是,幾乎沒人想買土地、也沒有資金買了。過去,會買大塊土地的都是建商、開發商,這幾個月,銀行收緊銀根不放貸土融,房市後勢又不看好,根本沒人敢、也沒錢接盤。

不要以為18個月的條款僅衝擊到中小建商,手中有大量土地的大建商壓力更大。

元月10日一早,當立法院火速三讀完成《平均地權條例》修正案時,遠雄也隨即公告將授權董事長在15億元額度內、處分六都未能及時推案土地;元月11日又公告,以總價11.66億元處分新北市新莊副都心的555.29坪的土地,預計處分利益約3000萬元。

「都更、危老」融資下降,連帶使業者興趣缺缺

遠雄建設事後強調,處分新莊土地,不是因看淡房市後市、或因平均地權條例三讀通過,是擔心以後買氣疲軟,才決定處分這塊土地……,因遠雄每年都會買進百億以上的土地,同時也會縮短推案速度、推平價剛性住宅、加快個案資金周轉率,適度調節土地存量,汰弱換強。

但,業界的解讀是,不管大小建商都承受龐大資金壓力,遠雄只是開出第一槍而已,中小型建商早就遇到籌資瓶頸。

從去年底至今,中小建商達七成的中華民國不動產開發公會全聯會,每天都接到會員的求助電話,歸納業者的心聲是:18個月的動工期限不合裡,舊案續借還要溯及既往,導致中小建商財務吃緊。

只要建商未能按期動工,銀行會逐步收回貸款,並採階梯式逐年加碼計息。轉換化成白話文就是「雨天收傘、抽銀根」。

一位中型建商說,現在是銀行說了算,不僅嚴選放貸對象,還加碼調高利息,中小建商毫無討價還價能力,市場就是這麼現實。

銀行到底有沒有抽銀根?用數據說話。

依照《銀行法》72-2條,銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額,各銀行多以28%為警戒水位,超過就會拉高利率、砍成數因應。2022年上半年,每月約近十家不動產放款比率超過28%,6月有四家占比逾29%、直逼30%的法定「警戒區」,各銀行不惜拉高利率「以價制量」減少進件,甚至全面暫停承作新房貸、土融案件。

2022年下半年起,銀行配合打炒房政策,抽回「不動產資金」成效斐然。根據金管會2022年12月底的統計顯示,僅三家銀行的放款比率超過28%警戒區,連五個月均無銀行超過29%;國銀不動產放款比率更連續六個月下降至26.58%、創35個月以來新低水位,銀行持續抽回不動產市場資金,「放款額度全空出來了」。

所以,此時銀行再以沒有額度搪塞業者無法放貸,擺明就是配合政府的打炒房政策。

其實,建築業者均支持政府合理杜絕短期投資客,讓市場健全發展,但當業者已受到升息、缺工缺料等營造成本增加的衝擊,且市場開始向下修正時,政府未通盤瞭解,就接連推出各種打炒房政策,不僅將建商打趴在地,連政府最在乎的都更、危老也受到波及。

一位業者說,都更、危老雖不在限貸令範圍內,銀行也開始抽銀根,以前幾乎百分百貸款,現在能貸到五成已燒高香。「都更、危老整合期非常長,要挨家挨戶說服,業者還要自備五成資金,根本無利可圖,誰還想要做都更危老。」

「18個月動工期限」魔咒不取消,對產業助益不大

由於各大建築公會紛紛喊話,國發會見情勢不對,2月8日邀集內政部、央行、財政部、金管會、銀行公會等相關單位,討論「健全房地產市場行動方案」各項措施推動情形。

針對建商獲土地融資限18個月動工一案,會後決定金融機構應依其授信內規及建案規模等情形,個案核實評估借款人預計動工實際所需時間,除有「不可歸責」借款人因素外,最長以18個月為原則。

但,何謂不可歸責借款人因素?包括受疫情等大環境因素影響而發生缺工、缺料等情形,以致影響動工時程;或因建案特性不同,如建案規模、建築法規規範要件差異等因素,導致影響公務機關審照時程較長者,可不受18個月內動工的限制。

政策看似鬆綁,業界卻不領情。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,土融18個月動工期限的魔咒沒有取消,對問題的舒緩助益不大,「不可歸責借款人因素」可將18個月延長, 但銀行在「高度監理」的壓力下,如何認定「不可歸責借款人因素」,不敢有太多期待。

楊玉全進一步說,真正關鍵在18個月的動工期限,以及有些建商根本貸不到錢,官員沒有抓到重點,所謂考量不可歸責因素,完全是空話。

建築業能否撐過這一關?業界都愁眉不展。「打炒房跟健全房市是一體兩面,打過頭將產業掐死,房價能否明顯下跌,還難以論斷,但產業活不下去,影響的可不只相關的百萬個從業人口,也會影響整體經濟發展,政府做決策,理應全盤考量,而非只為打炒房而打炒房,全民恐要付出無法彌補的代價,」王凱文呼籲。

房產專家何世昌說,建築業迎來最嚴峻的考驗,關鍵就在銀行瞬間關掉水龍頭,沒有資金活水,中小建商籌資卡關,恐掀倒閉潮。只要有建商撐不下去,第一個倒下,就會引發難以挽救的骨牌效應。

(本文出自2023.2.9《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

建商不動產房市炒房建案
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