草漯重劃區 樂活適居「雙優勢」置產房價高CP值

桃園房地產熱門的8大重劃區，分別是藝文特區、機捷A7、八德擴大、小檜溪、中路、青埔、草漯、經國等都各有特色。根據桃園市政府「觀音(草漯地區)都市計畫」規範區域內「第二種住宅區建蔽率不得大於50％，容積率不得大於180％，第二種商業區建蔽率不得大於80％，容積率不得大於240％」，懂這這個數據的人都看得出來，整個草漯重劃區就是低密度、綠憩高以人為本的「樂活適居城市」(Lohas city)，這個區域內的建築享有大面積的綠憩空地，是很好的居住環境。

草漯重劃區面積共計504公頃，其中470公頃為都市發展用地，而都市發展用地中有192公頃規劃公共設施用地(佔整個都市發展用地總面積40.84％)，套句房地產習慣用語，就是「公設比很高」。一般「建築公設比」越低越好，因為公設是消費者自己花錢買的；但是「環境公設比」則是越高越好，因為那是政府蓋給你免費享用的。草漯重劃區超過4成的土地都拿來規劃公務機關、零售市場、停車場、學校、公園、體育場、兒童遊樂場、廣場、綠地、公共事業、道路等公共設施，可以想見未來區域具備(1)居住空間開闊、(2)生活機能豐富的「雙優勢」。

月桃路牽動桃園「黃金三角」草漯置產受益

因為草漯重劃區規劃的特殊性，除了地方政府積極建設之外，中央對於桃園建設也加碼補助，以桃園「月桃路拓寬及延伸至福山路工程」為例，總經費超過11億元，中央補助7.77億元，全線第一段2021年10月完工、第二段2023年底完工，第三段預計2026年完工，可大幅提升桃園高鐵站、航空城至觀音、大園及中壢往來的便捷，擴大桃園生活圈，形成桃園西部科技廊道、航空城計畫特區、青埔高鐵特區匯聚成黃金三角的重要道路，增加就業機會及提升區域優勢，帶動人口成長，提升草漯重劃區房屋剛性需求。

目前青埔重劃區發展趨近成熟，房價來到一定水位，草漯重劃區一、三、六單元及大園客運園區緊跟其後重劃完成，之稱未來西濱崖海地區各大工業區的生活居住需求，帶動觀音區的發展，成功吸引全聯約700坪旗艦店與星巴克、麥當勞進駐觀音區之外，也吸引在地及周邊自住客，更有遠從新北市、新竹來的客群，也有因看好未來航空城發展、青埔建設利多的外溢效應，而來觀音草漯重劃區置產的民眾。

看好草漯重劃區未來發展，已經有建商陸續積極進駐，以和發建設規劃的「和發首映」建案為例，在1340坪大面積且三面臨路的優質基地上，邀請豪宅等級建築團隊，規劃興建3幢4棟12樓、13樓24-36坪格局的經典歐式建築，並規劃大廳、中庭花園、交誼廳、圖書教室、健身房、兒童遊戲區、信箱區等11項豐富公設，適合首購、首換，甚至是「二代宅」居住者需求。

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