賣厝阿明／換屋族退稅攻略專家指出魔鬼藏在細節中

政府為保障自住權益，相繼推出三種「重購退稅」，換屋族出售舊房地只要符合一定要件，重新購置新房地時可以提出申請重購退稅來合法節稅，降低換購房地時的稅賦壓力。阿明邀請房地交易經驗豐厚的承陽地政士事務所姜承瑋地政士來說明退稅重點。

姜承瑋指出，重購退稅分為三種，第一種是屬於地方稅的「土地增值稅」，依《土地稅法》第9條規定，符合以下要件，即可申請重購退稅：

一、舊土地出售後2年內重購，或先購買新土地後在2年內出售舊土地。

二、出售前1年內無營業使用或出租行為（含公益出租、社會住宅包租代管）。

三、符合自用定義：所有權人本人或其配偶、直系親屬設有戶籍登記。

四、重購新土地地價要超過出售舊土地地價，扣除土增稅後仍有餘額者。

五、新舊所有權人須為同一人。

六、在完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算10年內提出重購退稅申請。

七、如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。

姜承瑋提醒，「土地增值稅」常見的兩大誤區，一是土增稅買賣登記所有權人必須為同一人，有夫妻出售夫名下土地，重新購置登記給配偶，這樣所有權人不同就無法退稅；其次是不少民眾以為「由小換大」就是賣掉2500萬元的房子，換到4000萬元；或是買到的持有坪大於賣出坪數就有符合重購退稅規定，在申請時才知道是以「土地公告現值」為比較基準；另外要特別注意的是土地增值稅不能比例退稅，只能「小換大」全部退稅。

另外兩種屬於國稅，在出售持有之房地依所得稅法課徵適用新制「房地合一稅」或舊制「財產交易所得稅」稅制。姜承瑋指出，房地在105年1月1日以後取得並出售、及105年1月1日以前取得，但持有期間在2年以內者，適用新制；房地在104年12月31日以前出售、及105年1月1日以前取得，並持有期間超過2年者，就適用舊制。

「房地合一稅」申請重購退稅要件，依《所得稅》第14條之8規定：

一、出售及重購自住房地時間於完成移轉登記日或房屋使用權交易日起算2年內。

二、出售前1年內無營業使用或出租行為（含公益出租、社會住宅包租代管）

三、符合自用定義：所有權人本人或配偶、未成年子女戶籍登記。

四、符合換屋皆可申請，換大屋可全額退稅，換小屋可依比例退稅。

五、新舊所有權人為本人或配偶。

六、於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算5年內提出重購退稅申請。

「財產交易所得稅」申請重購退稅要件，依《所得稅》第17條之2規定：

一、出售及重購自住房地時間於完成移轉登記日或房屋使用權交易日起算2年內。

二、出售前1年內無營業使用或出租行為（含公益出租、社會住宅包租代管）

三、符合自用定義：所有權人本人或配偶、直系親屬戶籍登記。

四、限以新、舊房地買賣收付價款以小換大才可申請退稅。

五、新舊所有權人為本人或配偶。

*買屋、賣屋之日期原則以所有權移轉登記日為準。

他分享曾服務過一對購置房地的夫妻，經由代書詳細確認後發現，客戶過去兩年內曾繳納二十多萬元的土地增值稅。因此建議新舊房地要用同一所有權人，故成功退回稅金。他坦言，退稅情況繁雜，曾遇過設籍在內的未成年子女，在房地出售時已成年，導致客戶已不符合重購退稅的條件，為避免類似情況，民眾應詳實確認自身情況，適時尋求專業人員協助，以保障自身權益。

姜承瑋特別提醒，房地合一稅與土地增值稅的重購退稅規定相同，新購房屋在退稅後的5年內不得改作其他用途或再次移轉，否則將被追繳退還的稅款。此外，交易前應確認出售物件自己是否設有戶籍，並留意一年內是否有借他人設籍的情況；若購買預售屋且交屋時間會超過2年，就可能不符合重購退稅要件，導致喪失退稅資格，民眾需格外注意。