銀行核貸3成...乾脆全現金買？代書勸退「未來想賣沒人接」：成數越低價值越低

便宜買到好房子？錯了，「銀行肯不肯借錢」才是決定房屋價值的生死線。

「孔代書，我看到了一個房子，價格實在太漂亮了！我明天就要簽約了，你幫我看一下資料。」電話那頭，是我之前幫他處理完一件棘手的繼承案件，所以手邊有一筆資金，想要買房收租的王大哥。

聽著他興奮的語氣，我也替他開心，但當我打開他傳來的地籍資料時，我卻越看越心驚。因為這間「便宜好房」裡，藏著一個連多數人都不一定懂的巨大地雷。

王大哥是我以前辦理繼承的客戶，我們曾一起並肩作戰解決過複雜的產權問題，建立了很深的信任。

這次他相中了一間房子，不僅價格低於行情，而且房屋產權完全沒有問題。

我對於那附近的行情算滿了解的，王大哥的確是買的便宜，但我把資料仔細查閱後，立刻撥了通電話給他：「王大哥，你買的價錢的確便宜，產權也乾淨，可是這塊土地的正中央，穿過了一條『道路用地』。」

王大哥愣了一下，緊張的問「可是仲介跟我說，產權沒問題啊?」

我說：「產權的確沒問題啊，房子是你的，土地也都是你的，但是你的土地分三塊，兩塊是『住宅區』，而正中央是『道路用地』阿。」

​王大哥緊張地問：「那這樣房子會被政府拆掉嗎？」

「不會，」我說，「以目前的狀況來看，根本不可能會被拆掉。但你會面臨另一個更嚴重的問題，銀行的態度。」

我繼續向他解釋，雖然房屋坐落在住宅區，但因為土地肚子中間被道路用地貫穿，整塊地有三分之一都在上面。

雖然大家都知道房子不可能被拆，但是銀行比所有人都保守，保守到只要未來有0.0001%，會被拆掉的可能性，銀行都會認定「擔保品瑕疵」。

未來如果需要貸款，成數會非常差，頂多只能貸到3~5成。

王大哥的聲音稍微沉了下來，但隨即又樂觀地說：「沒關係啦！反正我是現金買，不需要貸款，這樣應該就沒問題了吧？」

​這句話，大概是許多口袋深的買方，最常出現的盲點。​

我語重心長地告訴他：「大哥，你現在住得舒服、收租收得開心都沒錯。但是，房子終究是一項『資產』。要是你百年之後傳給小孩，當他們需要資金想變現時，下一手的買方可不一定有能力『全額現金購買』。」

​假如你要賣1000萬，一般都是頭期款200萬，剩餘8成貸款，但是現在因為「擔保品瑕疵」，變成頭期款要500~700萬，這種房子就會變得非常難賣，價格一定、肯定會很低。

​買房子，絕大多數人只在意兩件事：價格便不便宜、產權乾不乾淨。

但真正在市場上打滾過的人才知道，決定一間房子真實價值的，其實是「它的流動性」，也就是銀行對它的估價與放款態度。

貸款有問題的房子，就像是一台引擎有隱患的跑車，現在跑得快，但未來很難轉手。

聽完這番話，王大哥在電話那頭沉默了幾秒，深深吐了一口氣說：「還好有問你，差一點就買了不對的東西。」

​下面幾點可以分享給大家：

1.買房子一定要看產權調查書

一定要看土地的使用分區，不懂就要問，買掃地機器人都會問朋友了，買房子更當然一定要問。

​2.有道路用地的房子別碰

因為銀行不會貸款。​

3.銀行貸款很重要

因為貸款成數決定一個房子的價值，成數越低，房屋價值越低。

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