賣厝阿明/看懂區域供需變化 精準開出買家行動價

熊賀房屋毛人弘店東(右)。 圖/毛人弘提供
熊賀房屋毛人弘店東(右)。 圖/毛人弘提供

想要出售房產,你知道你要賣的房子應該要如何開價嗎?賣房子時設定合理的售價,也是促成物件交易的關鍵之一。那麼,要如何判斷自己開價或委託的仲介建議開價是否合理呢?阿明邀請經營熊賀房屋四年多的毛人弘店東,用自身從業服務超過數百名買賣方的經驗,分享制定合理房屋售價的辦法。

▌設定房價的核心依據

毛店東指出,最常被提及的房價參考依據是實價登錄,但僅憑實價登錄並不足以全面評估房屋價值。「實價登錄雖然提供基礎資訊,但是並未包含屋況裝潢等細節,而這些都可能大幅影響價格。」他進一步說明,內部條件如屋內設計、裝修品質,以及外部條件如樓層高度、採光、社區位置等,都是影響價格的重要因素。

針對投資型賣方,毛店東建議參考區域內其他競爭物件的售價,並強調:「只要確認自家物件的優勢,有時就能賣出市場新高價。」

▌掌握市場供需資訊的來源

觀察建商推案量及廣告量:廣告越多,代表該區域市場越活躍。

多瀏覽售屋網站:關注同類型物件的價格變化。

房仲保持聯繫:房仲擁有豐沛的市場資源,能即時獲得準確資訊。

毛店東鼓勵民眾與仲介建立友好關係:「透過交流,不僅能掌握市場資訊,還能學習到專業知識。」

熊賀房屋毛人弘店東(前排右二)。 圖/毛人弘提供
熊賀房屋毛人弘店東(前排右二)。 圖/毛人弘提供

▌調整售價或接受議價的適當時機

毛店東表示,市場交易量急降時,賣方應考慮適當調整售價。「例如政策變動可能造成市場波動,若房屋上市後長期未有詢問,即有可能是價格過高的信號。」此外,售屋原因也會影響定價,特別是賣方需要快速變現時,應適時接受議價,如果有接近市場的價格即可出脫。

他提到,老屋議價時可以加入交換條件:「例如屋齡老舊,賣方可以降低價格以換取免除瑕疵擔保的責任,讓出預算依照買方自己的標準進行屋況修繕。」

▌銀行估價與仲介估價的差異

銀行估價通常偏保守,主要是因為其需保障自身債權的安全。毛店東解釋:「如果貸款人繳不起房貸導致不動產進入法拍市場,當房產一拍未成功出售,通常二拍就會降價再拍,這會可能導致銀行虧損,因此估價通常會較市場價格低。」

相較之下,仲介是依據市場實價登錄及物件條件評估,故能更加貼近當下的市場售價。因此,賣方在比較估價時,應了解開價的評估邏輯,再選擇合適的售價來委售。

毛店東分享熊賀房屋目前以經營法拍代標及老屋翻修為主,無論是高端投資或預算不高有自住需求的客戶都是主要服務的客群。他形容法拍物件「如同大型盲盒」:有些房子進門宛如宮殿,有些則像垃圾場,但不變的是屋內的痕跡,都是承載不同人生的生活記憶。「能幫助客戶翻新房屋,讓其恢復市場價值,同時讓買下來的屋主住得安心,就是我們公司最大的成就。」

房產新訊
中和套房635萬元!明起33天、台灣金聯平價住宅100間出售

中和套房635萬元!明起33天、台灣金聯平價住宅100間出售

房屋搜奇
預售屋二重和新莊「跌了」!夏綠蒂:現在三房都在考驗設計師的能力

預售屋二重和新莊「跌了」!夏綠蒂:現在三房都在考驗設計師的能力

房屋搜奇
鄰居家漏水要求修繕可擺爛嗎?有「鑑定證明」:不處理主管機關能開罰

鄰居家漏水要求修繕可擺爛嗎?有「鑑定證明」:不處理主管機關能開罰

賣厝阿明

賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

延伸閱讀

專家帶路/台中太平商圈聰明議價 掌握訣竅

專家帶路/台中太平商圈聰明議價 掌握訣竅

台中太平商圈 機能完善

台中太平商圈 機能完善

名人找個家/立法委員郭國文 重視歸屬感

名人找個家/立法委員郭國文 重視歸屬感

北市美食商圈 店面租金飆 …義區永吉路每坪金額近萬元

北市美食商圈 店面租金飆 …義區永吉路每坪金額近萬元

相關新聞

名人找個家/明安總經理周益男:要量力而為

名人找個家/明安總經理周益男:要量力而為

名人找個家/野村投信副總張繼文:買房要趁早

名人找個家/野村投信副總張繼文:買房要趁早

名人找個家/凱博聯合會計師事務所總監梁祥賢 交通擺第一

名人找個家/凱博聯合會計師事務所總監梁祥賢 交通擺第一

名人找個家/台灣產物保險公司行銷長朱文金:重交通機能

名人找個家/台灣產物保險公司行銷長朱文金:重交通機能

名人找個家/普萊國際總經理方文寶:勇敢買下去

名人找個家/普萊國際總經理方文寶:勇敢買下去

想賣房價格到底怎麼開?專家曝六大步驟:連租金效益也要評估!

想賣房價格到底怎麼開?專家曝六大步驟:連租金效益也要評估!

熱門文章

租金補貼快發不出來?民團:真以為沒人翻預算隨便你講

租金補貼快發不出來?民團:真以為沒人翻預算隨便你講

5月所得稅懶人包/每人都有21萬減稅額度、滿足「1條件」年收62萬免稅

5月所得稅懶人包/每人都有21萬減稅額度、滿足「1條件」年收62萬免稅

釘子戶沒轍!北市府依法執行 中山吉林段都更案代拆完成

釘子戶沒轍!北市府依法執行 中山吉林段都更案代拆完成

北市1商圈不行了?他曝最慘時倒30多家店 招租半年沒人要

北市1商圈不行了?他曝最慘時倒30多家店 招租半年沒人要

房市噴完5年漲幅...去年買高點慘了?專家:時間拉長、房地產是印鈔機好友

房市噴完5年漲幅...去年買高點慘了?專家:時間拉長、房地產是印鈔機好友

沒有撫養長輩、年薪超過44.6萬!「單身貴族」1公式算出綜所稅額

沒有撫養長輩、年薪超過44.6萬!「單身貴族」1公式算出綜所稅額

商品推薦

首購買房「實價登錄貓逆」要會看!專家:最常見問題…單價包含車位價格

首購買房「實價登錄貓逆」要會看!專家:最常見問題…單價包含車位價格

名人找個家/沈千慈:要住得舒服

名人找個家/沈千慈:要住得舒服

注意預售屋三大陷阱!土地婆:算清楚繳款期程是關鍵

注意預售屋三大陷阱!土地婆:算清楚繳款期程是關鍵

台灣人為何這麼愛買房…很多租金其實比房貸低!專家:咸少聽過後悔買房的

台灣人為何這麼愛買房…很多租金其實比房貸低!專家:咸少聽過後悔買房的

房子將來會過剩變得一文不值? 專家打臉:老早就已經過剩了

房子將來會過剩變得一文不值? 專家打臉:老早就已經過剩了

2025年房貸利率大比拚!「新青安貸款」月省7,610元 首購族必看省錢攻略

2025年房貸利率大比拚!「新青安貸款」月省7,610元 首購族必看省錢攻略

台灣有明顯高房價問題「無庸置疑」! Zack:不否認自己不看好台灣房市

台灣有明顯高房價問題「無庸置疑」! Zack:不否認自己不看好台灣房市

賣厝阿明/想省仲介費自己找房 專家三點建議

賣厝阿明/想省仲介費自己找房 專家三點建議

賣厝阿明/專家提醒年假看預售屋 確認四點省荷包

賣厝阿明/專家提醒年假看預售屋 確認四點省荷包

賣厝阿明/春節掃除有眉角 招財進寶看這篇

賣厝阿明/春節掃除有眉角 招財進寶看這篇

賣厝阿明/公平交易的關鍵角色 不動產估價師專業之路

賣厝阿明/公平交易的關鍵角色 不動產估價師專業之路

名人找個家/陳郁仁 有四個建議

名人找個家/陳郁仁 有四個建議