賣厝阿明/看懂區域供需變化 精準開出買家行動價

熊賀房屋毛人弘店東(右)。 圖/毛人弘提供
熊賀房屋毛人弘店東(右)。 圖/毛人弘提供

想要出售房產,你知道你要賣的房子應該要如何開價嗎?賣房子時設定合理的售價,也是促成物件交易的關鍵之一。那麼,要如何判斷自己開價或委託的仲介建議開價是否合理呢?阿明邀請經營熊賀房屋四年多的毛人弘店東,用自身從業服務超過數百名買賣方的經驗,分享制定合理房屋售價的辦法。

▌設定房價的核心依據

毛店東指出,最常被提及的房價參考依據是實價登錄,但僅憑實價登錄並不足以全面評估房屋價值。「實價登錄雖然提供基礎資訊,但是並未包含屋況裝潢等細節,而這些都可能大幅影響價格。」他進一步說明,內部條件如屋內設計、裝修品質,以及外部條件如樓層高度、採光、社區位置等,都是影響價格的重要因素。

針對投資型賣方,毛店東建議參考區域內其他競爭物件的售價,並強調:「只要確認自家物件的優勢,有時就能賣出市場新高價。」

▌掌握市場供需資訊的來源

觀察建商推案量及廣告量:廣告越多,代表該區域市場越活躍。

多瀏覽售屋網站:關注同類型物件的價格變化。

房仲保持聯繫:房仲擁有豐沛的市場資源,能即時獲得準確資訊。

毛店東鼓勵民眾與仲介建立友好關係:「透過交流,不僅能掌握市場資訊,還能學習到專業知識。」

熊賀房屋毛人弘店東(前排右二)。 圖/毛人弘提供
熊賀房屋毛人弘店東(前排右二)。 圖/毛人弘提供

▌調整售價或接受議價的適當時機

毛店東表示,市場交易量急降時,賣方應考慮適當調整售價。「例如政策變動可能造成市場波動,若房屋上市後長期未有詢問,即有可能是價格過高的信號。」此外,售屋原因也會影響定價,特別是賣方需要快速變現時,應適時接受議價,如果有接近市場的價格即可出脫。

他提到,老屋議價時可以加入交換條件:「例如屋齡老舊,賣方可以降低價格以換取免除瑕疵擔保的責任,讓出預算依照買方自己的標準進行屋況修繕。」

▌銀行估價與仲介估價的差異

銀行估價通常偏保守,主要是因為其需保障自身債權的安全。毛店東解釋:「如果貸款人繳不起房貸導致不動產進入法拍市場,當房產一拍未成功出售,通常二拍就會降價再拍,這會可能導致銀行虧損,因此估價通常會較市場價格低。」

相較之下,仲介是依據市場實價登錄及物件條件評估,故能更加貼近當下的市場售價。因此,賣方在比較估價時,應了解開價的評估邏輯,再選擇合適的售價來委售。

毛店東分享熊賀房屋目前以經營法拍代標及老屋翻修為主,無論是高端投資或預算不高有自住需求的客戶都是主要服務的客群。他形容法拍物件「如同大型盲盒」:有些房子進門宛如宮殿,有些則像垃圾場,但不變的是屋內的痕跡,都是承載不同人生的生活記憶。「能幫助客戶翻新房屋,讓其恢復市場價值,同時讓買下來的屋主住得安心,就是我們公司最大的成就。」

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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