賣厝阿明/借名登記不違法 專家揭開雙面刃

全國不動產徐匯仁愛加盟店店東徐晟旻(站立者)。 圖/徐晟旻提供
全國不動產徐匯仁愛加盟店店東徐晟旻(站立者)。 圖/徐晟旻提供

借名登記常見在有稅務或資格限制的情況,就會有俗稱「借人頭」的做法,顧名思義,指的是借名人將自己的財產登記於他人(出名人)名下,但實際的擁有者及管理者都是借名人。不過,專家提醒,借名登記雖然不違法,但因缺乏明確法律保障,仍有不少風險需要注意。阿明邀請全國不動產徐匯仁愛加盟店店東徐晟旻,來為民眾說明借名登記的常見情況與其相關風險問題。

徐晟旻指出,常見借名登記的原因包括以下四種:

節稅需求:

登記在名下無其他房產的人名下,可以減少地價稅、房屋稅等稅負。

隱匿財產:

為了「躲避債務」或「情感關係」等原因,將財產登記在他人名下藏起來。

規避法律限制:

如以非原住民身分無法購買原住民保留地,則借用符合資格者的名義完成交易。

優惠貸款資格:

特定職業如公務員或軍警可享低利率貸款,部分投資客會借此操作。

最高法院對借名登記的定義是:「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約」。

徐晟旻說,這樣的作法雖然不違法,但是在某些情境下有一定的方便性,惟仍不具備明文法律保障,民眾要注意背後所隱藏的風險!例如:「法律上,登記名義人即為財產的擁有者。」若出名人私自出售或抵押房產,借名人可能無法阻止,造成難以挽回的損失。徐晟旻提醒,一旦出現糾紛,法院可能參考民法委任契約來處理,但提供舉證和程序多由借名人來承擔,程序非常繁瑣又費時。

▌借名人的風險

喪失控制權:法律上出名人擁有完全處分權,一旦有紛爭,借名人恐失去財產的控制權。

法律糾紛:出名人出售、抵押房產或欠債被強制執行時,借名人可能難以主張權利。

稅務問題:若未妥善規劃借名程序,可能涉及贈與稅或其他稅務問題。

▌出名人的風險

債務償還:若借名人無法償還貸款,出名人必須負責償還,貸款可能影響出名人的信用問題。

稅負問題:登記在出名人名下的財產,會產生地價稅或房屋稅相關稅務,法律上為出名人需負擔。

法律責任:若借名人用借名登記的財產進行非法活動,出名人可能會承擔相關法律責任。

徐晟旻表示,借名人通常會透過書面契約以保障自身權利,透過協議撥出房產收益給出名人的分紅、報酬或其他好處,但這些並不能完全抵消可能面臨的風險。

降低借名登記帶來的風險問題,徐晟旻提出四項建議,第一,雙方應訂立書面契約,明確約定財產使用權、貸款負擔、相關稅務負擔及還款計畫等細節,以降低未來爭議。第二,保存過程中相關的付款紀錄與通信文件,做為未來需舉證時的依據。此外,建議僅與有高度信任的人合作,降低發生糾紛的可能性。最後,在條件允許的情況下,盡早將財產過戶至實際持有人名下,以確保合法權益的保障。

徐晟旻說,一般借名登記的情況,房貸通常是由出名人申請(即房產所有權人),銀行會根據出名人的財務狀況進行審查,包括收入和信用評分,貸款責任也由出名人承擔。然而,若實際由借名人負責還款,雙方應簽署詳細協議,明確規範貸款的責任與分擔,並保留完整的金流紀錄,倘若未來被視為贈與,可以作為證據使用。

徐晟旻回憶曾服務過兩人合夥投資買房,房產登記在其中一人名下(即為出名人),償還房貸的相關資金流都是從出名人的帳戶匯出,最後房屋出售時是賠售,出名人拒絕分擔損失,最終導致雙方訴訟不止。徐晟旻建議,房地產交易牽涉龐大資金,無論出於何種需求進行借名登記,雙方都應事前詳細規劃並訂立契約,以降低日後可能產生的糾紛。

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