賣厝阿明/男友出頭款、產權登記男方名字 貸款女方來繳這樣有保障嗎?

圖/賣厝阿明提供
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網友小美在網路上詢問,近期準備與男友結婚,男友提議一起出資買房頭期款由男友先出,名字登記在男友名下,之後貸款由小美來繳,小美想了想,這樣對自己有保障嗎?

阿明想提醒所有婚前想一起買房的情侶,其實情侶一起出資買房,有很多風險存在,婚前購屋房屋屬於個人資產,婚後購屋才是共同資產,尤其在小美的案例中,男方只出頭期款,貸款全由小美負責,房屋卻在男方名下,屬於男方個人資產,對小美相當不利。

現今房子動輒兩三千萬,頭期款佔總房屋約20%-30%,雖然男方初期先投入一筆高額資金,但往後二、三十年,每個月所需負擔的貸款責任,全在女方身上,而女方不僅沒有房屋所有權,還要負擔長期的財務壓力,如果兩人如願結婚並幸福走完一輩子,就算房屋屬於男方個人資產,也還算是美好的結局,但如果不小心在婚前就分手,背負貸款的女方很難主張財產分割,再來,如果女方之後沒有能力如期還款,信用評分也會受到影響,而這些都是男方不用承擔的。

阿明建議,感情再怎麼好,婚前盡量不要共同購屋,未來事情難以保障,如果真的因各種因素,需要婚前一起出資購屋,建議小美可以採取「共同登記」的方式,讓雙方都能擁有房屋的所有權,在合約上把出資比例、貸款成數、未來稅務分擔、管理責任歸屬白紙黑字寫清楚,在雙方都有房屋所有權之下,沒有兩方持有人的同意,任何一方都不能對房屋進行出租或買賣,如此能夠保障小美的權益。缺點在於,如果小美和男友都是第一次買房,會用掉一生只有一次的「自用住宅土地增值稅10%的優惠稅率」,之後再買房兩人都不能再享有優惠,未來在繳納地價稅和房屋稅時,也需要分別申請自住優惠稅率,稅單會變得很多張、繳稅變得複雜。

但如果小美男友不想要共同登記,堅持房屋只登記在他名下,而小美也沒有任何異議,那麼小美可採取「預告登記」的方式,保障自己的權益。在合約上,同樣把出資比例、貸款成數等白紙黑字寫清楚,而小美男友和小美則要分別將繳納頭期款的金流文件、房屋貸款的金流文件保留好,以作為雙方都有出資的證明。在預告登記的方式下,小美男友是房屋所有權人,小美是請求權人,雖然小美男友擁有房屋的所有權,但要對房屋做任何處置,例如過戶、轉賣、抵押等,都需要請求權人,也就是小美的同意,如此一來,能防止小美男友做出對小美不利的決定,保障小美的房屋權益。缺點在於,在面臨政府徵收、法院判決、強制執行時,請求權人(小美)無法主張權益。

買房是人生中重大的決定,阿明再次溫馨提醒情侶們,婚前共同購屋比婚後購屋更為複雜,需要非常慎重考慮、權衡利弊,做好共同財務規劃以及萬全準備,讓兩人一起購買的房子,成為溫暖小窩,而非日後枷鎖。

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