賣厝阿明/買房置產必讀 預售屋保固與成屋瑕疵擔保有何不同?

圖/賣厝阿明提供
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有網友在臉書團買房知識家發問,自己購買預售屋,交屋才三年多,一場大雨過後,牆壁就開始漏水,網友不禁開始擔心:預售屋有沒有保固?預售屋適用瑕疵擔保原則嗎?要找誰負責呢?

一般來說,預售屋出現問題,消費者可以依據《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》在一定期限內向建商要求保固賠償;若是成屋有問題,則適用《民法》「瑕疵擔保原則」,法源依據不同。

阿明建議網友可先看預售屋履約擔保中使否記載防水保固,就算沒有記載防水保固,也可根據《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》第17條:「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物等)負責保固15年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚等)負責保固1年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。」才能向賣方請求賠償。

而網友的房子只是下了一場雨就發生這樣的情況,並不是發生颱風、地震等重大天災,所以賣方不得以不可抗力之因素拒絕賠償,網友是可依法據理力爭來保障自己的權益。

如果賣方若不願負責,網友還可依據《消費者保護法》第17條第2項:「應記載事項,依契約之性質及目的,其內容得包括:⋯⋯三、預付型交易之履約擔保。⋯⋯」及第17條第3項:「賣方不得隨意免除或限制買方的權益。」維護自身權益。

這邊有一個案例,111年彰化就曾有買方購買預售屋,保固期內樓上住戶的洗衣機排水孔破裂,導致排出之水從自家牆壁溢出,反應後建商卻不願修繕,最終依《消費者保護法》第43條召開調解會議,建商才答應承擔保固修繕責任,未修繕部分則先賠償4萬元。

提醒大家在成屋買賣部分,通常會分中古屋新成屋二種型態,若購買成屋遇到瑕疵,在《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》中,沒有直接規定成屋保固期,因此成屋出現問題,需參照《民法》第365條,買方在五年內發現瑕疵,需於六個月內向賣家提出告訴,若超過六個月未提出,則視同放棄請求權,無法再要求減少價金或解除契約。

白話文就是預售屋保固與成屋瑕疵擔保從法源上就不同,預售屋有明訂的15年保固期,成屋瑕疵擔保則需參照民法辦理。

而不論是買預售屋或成屋,遇到瑕疵不僅需花費心力時間請求賠償,還可能面臨求償無門、建商或賣方推託的情形,阿明建議買方簽約前詳細閱讀合約,了解賣方的保固範圍與瑕疵內容,尤其在房屋點交前,要特別仔細檢查是否有漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵(最好是能聘請專業驗屋公司),才能更有效率的維護自身權益。

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