賣厝阿明/房東說要提前解約可以嗎? 專家表示要看狀況

租屋示意圖。 圖/聯合報系資料照
租屋示意圖。 圖/聯合報系資料照

一名租屋網友表示自己的租約到明年二月才到,沒想到近期房東卻稱要賣房子,要求她即刻遷離,讓她十分困擾,她詢問網友們可以不搬嗎?引起熱議!

所以這集我們就來討論一下,房東說租房提前解約要注意什麼呢?Speedo.速包租代管-尊信台南店劉玉琳管理師,分三個部份和大家說明:

1.定期契約提前解約?

2.什麼是買賣不破租賃?

3.買賣不破租賃不適用情況?

Q1.定期契約提前解約?

A:雙方租約有明確的租賃期間,就是定期契約,在約定租期屆滿之前,房東不可任意終止。根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第十四點「任意終止租約之約定」,如果雙方有約定(就是勾選)「得」任意終止租約,租賃一方只要提前一個月通知對方,就可以解約,也不必付違約金。如果沒有提前一個月通知,就得付違約金,並以一個月的租金為上限。

Q2.什麼是買賣不破租賃?

A:民法第425條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」簡單來說,就是「房東的房屋買賣行為,不影響租客的租屋權益」,意即房東和房客簽租約後,合約期間內,房東將房子賣給第三人,這時原本雙方簽署的租約仍然有效,所以房東要賣房子,不能要求租客即刻遷離,除非有不適用的情形。

Speedo.速包租代管-尊信台南店劉玉琳管理師(右)。 圖/劉玉琳提供
Speedo.速包租代管-尊信台南店劉玉琳管理師(右)。 圖/劉玉琳提供

Q3.買賣不破租賃不適用情況?

A:不定期租約(未定期限的租賃契約,通常是之前租約到期後,雙方沒有另外簽約,一樣繼續往下租房收租。) 沒有經過公證;或租約期限超過5年且未公證,皆不能主張買賣不破租賃,新屋主可以要求租客搬離。故建議租約要定下明確日期,到期再另簽新約;長約則需公證,較有保障。

案例說明:

小張向房東承租一間房,未免麻煩雙方一次簽六年的長約,後來房東被倒會,人消失了,房子也被法院查封,小張很擔心將來換新屋主後,之前的租約還算數嗎?於是他趕快找仲介看看有沒有其他適合的房子可租。但仲介一了解,小張的租期長於五年且之前有公證,適用於買賣不破租賃原則,所以小張可主張繼續承租,就不用害怕被趕走!

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賣厝阿明

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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