賣厝阿明／碰到租屋蟑螂怎麼辦？租賃管理師不藏私五點 房東看完沒煩惱
最近新聞報導，一名房仲協助屋主向房客催繳積欠超過3個月的房租，沒想到租客言語恐嚇，還向他砸酒瓶，真可怕！房東們都害怕遇到這樣的租屋蟑螂。
這篇阿明就來邀請Speedo速.包租代管-嘉晟楊梅店/于璧綱襄理，來和我們分享一下遇到租屋蟑螂的問題，以下分成五個部份來說明：
１． 什麼是租屋蟑螂？
２． 房東如何預防？
３． 怎擺脫租屋蟑螂？
４． 有損失可以求償嗎？
５． 有專法保障房東？
Q1. 什麼是租屋蟑螂？
A：房東在租賃房屋中遇到的一些棘手問題，像租客長期欠繳租金、租約到期不搬走、惡意破壞房屋或以各種方式威脅房東，這些房客就是租屋蟑螂。
Q2. 房東如何預防？
A：謹慎尋找優質房客！假設本身房子條件不錯，不宜過低租金以免吸引財力有狀況的房客；再來簽約時二押一租收好收滿，在帶看過程中多了解租客身份，例如在哪裡上班？工作多久？甚至可請對方提供名片或工作證等，若他押金不足或回答怪異，那就要多注意！
Q3. 怎擺脫租屋蟑螂？
A：可循以下法律途徑，儘速取回自己的房屋：
1.發律師函 （存證信函）予被告終止雙方之租賃契約；
2.終止租賃關係後，承租人若仍未遷離，則應儘速提起遷讓房屋之訴；
3.根據法院之勝訴判決進行強制執行程序。
記得~房東可在租約上約定「應受強制執行」，並租約公證，之後房客有問題，就可依公證法第13條第1項規定向法院聲請強制執行，保障權益！
Q4. 有損失可以求償嗎？
A：可以！若房客退租留下垃圾場，除了清潔費用外，假設該屋價格因此大打折扣，差價的部分也可向房客請求賠償，如果還有破壞房屋設備，房東甚至可提出刑事毀損罪告訴。
Q5. 有專法保障房東？
A：107年6月27日上路，有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》正式施行，住宅條例第10條，明確規定「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償」：同條第1項第2款明定，承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，出租人得提前終止租賃契約。特別提醒只要房客欠繳兩個月租金的總額，經催告仍拒繳，房東都可終止租約。
案例說明
穆先生在外經商，遂將房屋租給黃先生，然而，黃先生不但未按時繳納房租，更常以妻小生病為理由，請求原告通融，該情況一拖便是四年。之後穆先生回國處理，黃先生更揚言：「你若再來叫我搬走，就等著連屋帶屍一起收吧。」面對如此惡劣的房客，穆先生便請律師協助，依第三題中提到的法律途徑，最後順利拿回房子和租金。
關於「租屋蟑螂」的主題就分享到這邊，謝謝嘉晟/于璧綱襄理整理的資料，相關更多租屋、社會住宅補助、優惠等問題，若有任何疑問或需要協助，歡迎隨時直接與我們聯繫Speedo嘉晟社宅楊梅店服務處。社會住宅包租代管https://www.facebook.com/profile.php?id=100064379516275&locale=zh_TW
