賣厝阿明／買房菜鳥補習班「房事辭典」-公設比

（小妞攤開報紙）報紙上斗大的標題寫著：全台房價都因疫情關係做做微幅調整，過二天…小妞從菜市場回家的路上，走進了一間樣品屋。

聽銷售人員介紹房屋坪數、座向、採光格局與週邊環境，聽著聽著覺得滿意，正準備要下訂時，看到權狀面積有30坪但室內只有18坪，於是想打退堂鼓。

這個單元我們請到僑茂不動產光復營業處蔡育娣主任來跟大家分享，一般來說，公共設施在建物總面積所佔總樓板面積比例，公設比愈高表示公共設施所佔坪數愈高，也因此房屋實際使用坪數就會越低。

民眾可以從以下四大方向來說明：

一、公設比算法

在土地法中，公設比指的是建築物中供共同使用的部分，表示一定建築物中非所有權人單獨使用的範圍。公設比的計算方式為持有公共設施坪數除以總坪數（權狀坪數）再乘以100%。車位的購買則通常以單價計算，而不以面積計。

◆公設比=持有公共設施坪數/ 總坪數（權狀坪數）

範例：

假設主建物30坪、附屬建物5坪、公設15坪，全部加總求得建物權狀總面積50坪，

公設比計算如下：15 /（30 + 5 + 15）×100% = 30%

二、大樓的公共設施分類

1.大樓的公共設施分為「大公」和「小公」兩種。大公包括全社區都可使用的空間，如大廳、運動設施、管理室等；小公則僅供特定人使用，例如各樓層的樓梯間、電梯間、通道等。公設比的計算方式為共同使用部分的持分坪數除以建物總坪數。

2.大樓社區建案的公設比通常越高代表虛坪（公共設施面積）越多，實坪（私用面積）越少。然而，沒有一個固定的最佳比例，選擇時應根據現場狀況和居民需求進行考量。

3.根據建案類型，通常公設比為：

•老舊公寓類：8%-15%

•老舊華廈類：15%-20%

•社區大樓類：30%以上

三、提醒

1.公設比越小不見得越好：低公設比可能表示減少休閒設施，購屋者記得要根據需求和習慣選擇。

2.公設與管理費成正比：公設越多，管理費用越高，記得考慮固定管理費支出。

3.確認公設的必要性：區分社區中必要與非必要的公設，選擇符合需求的社區。

四、其他

目前，大多數停車位的產權登記合併於社區共有部分。若共有部分的車位屬於私人所有，則在計算公設比時需扣除該車位的面積。因此，一般公設比的計算公式為共有部分（扣除車位面積）除以主建物、附屬建物和共有部分（扣除車位面積）的總和。

感謝僑茂不動產光復營業處蔡育娣主任 知識分享

https://housefun.my.canva.site/

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