發哥好宅在線談／建築基地臨路也會影響重建後建築大小

近幾年在政府推動及各種獎勵之下，全民都在談論與期盼老屋更新重建，當中民眾最關心的議題不外乎是重建後原建築所能增值的空間大小，而這就攸關建物的建蔽率與容積率了。除此之外，不同土地使用分區像是商業區、住宅區其容積率的不同會影響建築所能蓋的面積大小。但當遇到因建築面前的道路太窄時，基地雖然位於有高容積率的使用分區，根據建築法規的規範，其容積卻不能蓋到這麼多。發哥（戴雲發）將與大家做簡單分享，影響重建規劃的其一因素－「建築基地臨路」。

在重建之前有一件重要的事－先確認基地是否有建築線？若不幸建築基地因為在過去還沒有都市計畫的時候就蓋好，並沒有鄰接任何計畫道路、現有巷道，平常回家的通道也無法申請建築線指定，此時該基地就無法單獨興建。這時必須先擴大基地、整合其他老舊房屋或土地到有建築線的地方，方可進行重建。基地不論是單面臨路、雙面臨路，還是四周都有計畫道路、道路多寬，不同建築基地的臨路條件都會影響到建築的規劃設計。

許多建築規畫項目都受面前道路寬影響，包括開頭提到的容積率，新建建築能開設的店面種類、建築能夠蓋多高也與面前道路寬度有關。為避免行人走在道路上感到壓迫，《建築技術規則》中也規定建築物高度以3.6比1的投影於面前道路不得超過道路對側境界線。此外，不同地區可能有不同的檢討原則（如台北市），不過都還是會有建築物高度限制線，例如《都市危險及老舊建築物加速重建條例》中，為了使狹小巷道中的舊公寓重建後不用因法規限制建物要逐層退縮，就有放寬建築物高度的規範，各地方政府亦有制定相關的建築物高度放寬法規規定。

除了法規上的規定，營建成本也與臨路條件有很大的關係。營建成本不僅僅是受建材設備、建築工法、人事成本等影響，施工動線也是營造廠在算營建成本時的一大考量，例如施工期間施工車是否能夠進出、大型建材要怎麼運至基地等問題，營造廠都要事先全盤考慮。倘若基地的臨路過於狹窄或是從馬路開到基地路線過於複雜、困難，施工時可能就要使用較小的車並多趟載運至工地，或是施工過程中封路、需利用吊車，舊房屋拆除及重建施工困難，又較容易發生鄰損等問題時，以上種種都可能會導致營造成本的增加，可想而知，當重建成本過高時，地主能分回的價值可能會不如原本預期，導致重建意願降低。

在都市設計中，政府在對道路與建築物的設計和規劃要考慮到多種因素，例如交通流量、行人路線、建築物與周圍環境的連接性、緊急救災空間等等，經過對城市的整體規劃和人民的生活品質做整體考量後，制定出針對各區域合適的法規。

如果本身基地臨路條件不佳，建議地主可以詢問鄰居是否有意願一起重建，當重建基地規模較大時，可以降低整體營建成本，大基地對於工程發生意外的風險性也較低、對建築規劃及市容也相對更好。發哥建議，當民眾在有意願重建時，可先尋求專業、有實際都更危老重建成功經驗之建築師或都更顧問團隊協助檢討，找到針對此基地最佳的重建方案，在改善居住品質的同時也能達到重建的價值與效益。

建築安全履歷協會理事長戴雲發

【簡歷】＊姓名：戴雲發＊學歷：國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢＊經歷：現任職務： Alfa Safe耐震系統工法創辦人中力建築系統有限公司總經理中力都市更新股份有限公司總經理社團法人建築安全履歷協會創會理事長中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人建築美學經濟文化協會常務理事「國家卓越建設獎」評審委員會　施工品質類評審委員台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問曾任職務：戴雲發結構技師事務所主持結構技師桃園市政府都市設計審議委員會委員新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員新北市政府建築工程施工防救災委員桃園市政府建築執照預審委員桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員台灣省結構技師公會桃園辦事處主任桃園市結構技師公會常務理事台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長中華民國工商建設研究會第三十期會長社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長中壢高中校友會理事長官網：《戴雲發 Alfa Safe》