發哥好宅在線談/建築基地臨路也會影響重建後建築大小

▌雙北地區許多老舊房屋都位於巷道內,加上近幾年營造成本高漲,地主重建時更應尋求專業團隊協助檢討。(圖片由中力都市更新提供)
▌雙北地區許多老舊房屋都位於巷道內,加上近幾年營造成本高漲,地主重建時更應尋求專業團隊協助檢討。(圖片由中力都市更新提供)

近幾年在政府推動及各種獎勵之下,全民都在談論與期盼老屋更新重建,當中民眾最關心的議題不外乎是重建後原建築所能增值的空間大小,而這就攸關建物的建蔽率與容積率了。除此之外,不同土地使用分區像是商業區、住宅區其容積率的不同會影響建築所能蓋的面積大小。但當遇到因建築面前的道路太窄時,基地雖然位於有高容積率的使用分區,根據建築法規的規範,其容積卻不能蓋到這麼多。發哥(戴雲發)將與大家做簡單分享,影響重建規劃的其一因素-「建築基地臨路」。

在重建之前有一件重要的事-先確認基地是否有建築線?若不幸建築基地因為在過去還沒有都市計畫的時候就蓋好,並沒有鄰接任何計畫道路、現有巷道,平常回家的通道也無法申請建築線指定,此時該基地就無法單獨興建。這時必須先擴大基地、整合其他老舊房屋或土地到有建築線的地方,方可進行重建。基地不論是單面臨路、雙面臨路,還是四周都有計畫道路、道路多寬,不同建築基地的臨路條件都會影響到建築的規劃設計。

許多建築規畫項目都受面前道路寬影響,包括開頭提到的容積率,新建建築能開設的店面種類、建築能夠蓋多高也與面前道路寬度有關。為避免行人走在道路上感到壓迫,《建築技術規則》中也規定建築物高度以3.6比1的投影於面前道路不得超過道路對側境界線。此外,不同地區可能有不同的檢討原則(如台北市),不過都還是會有建築物高度限制線,例如《都市危險及老舊建築物加速重建條例》中,為了使狹小巷道中的舊公寓重建後不用因法規限制建物要逐層退縮,就有放寬建築物高度的規範,各地方政府亦有制定相關的建築物高度放寬法規規定。

除了法規上的規定,營建成本也與臨路條件有很大的關係。營建成本不僅僅是受建材設備、建築工法、人事成本等影響,施工動線也是營造廠在算營建成本時的一大考量,例如施工期間施工車是否能夠進出、大型建材要怎麼運至基地等問題,營造廠都要事先全盤考慮。倘若基地的臨路過於狹窄或是從馬路開到基地路線過於複雜、困難,施工時可能就要使用較小的車並多趟載運至工地,或是施工過程中封路、需利用吊車,舊房屋拆除及重建施工困難,又較容易發生鄰損等問題時,以上種種都可能會導致營造成本的增加,可想而知,當重建成本過高時,地主能分回的價值可能會不如原本預期,導致重建意願降低。

在都市設計中,政府在對道路與建築物的設計和規劃要考慮到多種因素,例如交通流量、行人路線、建築物與周圍環境的連接性、緊急救災空間等等,經過對城市的整體規劃和人民的生活品質做整體考量後,制定出針對各區域合適的法規。

如果本身基地臨路條件不佳,建議地主可以詢問鄰居是否有意願一起重建,當重建基地規模較大時,可以降低整體營建成本,大基地對於工程發生意外的風險性也較低、對建築規劃及市容也相對更好。發哥建議,當民眾在有意願重建時,可先尋求專業、有實際都更危老重建成功經驗之建築師或都更顧問團隊協助檢討,找到針對此基地最佳的重建方案,在改善居住品質的同時也能達到重建的價值與效益。

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