500萬頭期款能買2500萬房？安全總價恐僅909萬 小資YP揭40年房貸盲點

「手上有500萬，自備兩成、貸款八成，就可以買2500萬的房子。」很多人規劃購屋預算，第一個想到的就是這樣算。

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數字本身沒有算錯。銀行願意貸八成，500萬除以兩成，確實是2500萬。

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但這樣算，等於假設買房的人會把全部身家都放進頭期款。

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那交屋之後呢？

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稅費要付，裝潢要付，房貸每個月也要繳。假如手上的現金在交屋那天就歸零，之後遇到額外支出或收入中斷，現金流恐怕立刻吃緊，甚至得借錢周轉。

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YP退休網的「買房安全總價試算」有一句話：「銀行算的是你會不會違約。這裡算的是買完之後，日子還過不過得下去。」

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這是兩道不同的題目。

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這個工具用兩道上限來評估你的買房負擔能力。

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第一道是頭期款上限。

可動用資產先扣掉其他貸款的剩餘本金與預留款。預留款預設包含6個月的緊急預備金（寬限期後月付加生活費）、稅費與裝潢；稅費粗估為總價的3%，裝潢粗估為8%，總額可依實際情況調整。剩下的錢只拿一半付頭期款，另一半留在手上。

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第二道是月付上限。

每月稅後收入的一半，扣掉其他貸款的月付，就是每月最多能繳的房貸，再用寬限期後的本息攤還回推總價。

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兩者取較低者，就是安全總價。

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假設有一個雙薪家庭，可動用資產500萬，每月稅後收入9萬，買房後生活費3萬，貸款八成、年利率2.5%、30年期、寬限期3年。

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預留款約136.5萬。扣掉之後剩約364萬，一半約182萬當頭期款，回推總價上限約909萬。改用月付能力回推，總價上限約1324萬。

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安全總價909萬。

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大約只有帳面總價2500萬的36%。

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寬限期結束後，每月本息約3.1萬，占收入34%。繳完房貸與生活費，每月還剩約2.9萬。

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那改用40年房貸，能不能買貴一點？

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幾乎不能。

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40年期重算，這個家庭的安全總價約915萬。瓶頸在頭期款，月付還有很大的空間。拉長年期只讓同一筆貸款的月付降到約2.5萬，全期利息卻多出約115萬。

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另一個假想家庭正好相反。可動用資產800萬、每月稅後收入8萬、生活費3萬，卡在月付上限。30年期的安全總價約1177萬，40年期可以拉高到約1447萬。

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40年房貸是不是幫了這個家庭？

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不論30年或40年期，寬限期後的月付都是4萬，每月結餘都只剩1萬。總價變高了，日子並沒有變寬裕。

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（但請注意，月付上限的公式沒有扣掉生活費。兩道上限都通過，不代表萬無一失，寬限期後的每月結餘仍要另外檢視。）

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能借多少，由銀行決定。該買多少，要看買完之後的現金流夠不夠過日子。

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