房價若真崩盤哪2種恐受最多衝擊！阿宅用麵粉舉例：是「豪宅跟套房」
今天來跟大家聊聊，房市反轉時，哪2種產品最好要留意？
從去年九月之後房市逐漸嗅到了反轉的味道，不僅銷售案場來客量大幅減少，原本一致唱多的主流媒體，也紛紛保守以對。
在現在混沌不明的市況下，如果還想買房，那些產品風險最高，可能要小心呢？以下說給你聽：
土地是麵粉，房子是麵包。同樣的麵粉，可以製成各種不同的麵包。如果想要賺錢，能夠做出高單價的麵包，能賺的當然比便宜的麵包多。
蓋房子也是一樣，在固定的容積率之下，可蓋出的建物坪數相同。為了要獲利最大化，必須能蓋出高單價的產品，讓每坪售價衝高，才能達到這個目的。
那麼，蓋什麼產品才能讓每坪單價最高呢？
豪宅能夠創造高房價，是由多種因素綜合作用的結果。地段、建材、設計、服務、以及品牌，共同組成了豪宅的價值。
建商的豪宅作品，往往被視為身份地位的象徵，因此具有更高的溢價空間。
但由於受限地段以及建商品牌，不是每一塊地都能蓋成豪宅。加上央行政策對於高價豪宅也有貸款限制。
因此，許多建商會選擇另一種能夠創造高單價的產品：套房，來達成利潤最大化的目的。
套房雖然單價較一般正常產品高，但由於坪數小，總價看起來仍在消費者相對能接受的範圍。因此能用低總價，滿足想買房人的恐慌心態。
當房市正熱，建商推這些產品，在市場充斥今天不買明天會更貴的FOMO情緒下，這些單價貴的產品，銷售狀況都會不錯。
但說實話，這兩種都不是市場上的主流產品。當房市反轉，在房市正熱時，買入此類帶頭創出高單價的產品，就會首當其衝，面臨可能賠售的命運...
依據實價登錄，台北有一位買家於上一波房市最熱的2014年，買進位在信義區的國美國家美術館，僅持有2年就售出，共賠了4500萬元。
其他也有多筆賠售達到3、4千萬的豪宅，都是在房市最熱的2014年買進，2020年前賣出的。套了多年，都不一定能解套。
而套房，也可用相同的邏輯去思考...
非主流產品衝高的房價，海水退了，終究會被看出沒穿褲子。而這也就是銀行為何會對套房的貸款額度設限的背後原因之一。怎樣的房子風險高，銀行都懂。
所以，當房市面臨反轉，想買房的你，面對豪宅跟套房產品，最好多留意喔！
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