房價若真崩盤哪2種恐受最多衝擊!阿宅用麵粉舉例:是「豪宅跟套房」

房市示意圖。聯合報系資料照片/記者游智文攝影
房市示意圖。聯合報系資料照片/記者游智文攝影

今天來跟大家聊聊,房市反轉時,哪2種產品最好要留意?

從去年九月之後房市逐漸嗅到了反轉的味道,不僅銷售案場來客量大幅減少,原本一致唱多的主流媒體,也紛紛保守以對。

在現在混沌不明的市況下,如果還想買房,那些產品風險最高,可能要小心呢?以下說給你聽:

土地是麵粉,房子是麵包。同樣的麵粉,可以製成各種不同的麵包。

如果想要賺錢,能夠做出高單價的麵包,能賺的當然比便宜的麵包多。

蓋房子也是一樣,在固定的容積率之下,可蓋出的建物坪數相同。為了要獲利最大化,必須能蓋出高單價的產品,讓每坪售價衝高,才能達到這個目的。

那麼,蓋什麼產品才能讓每坪單價最高呢?

答案就是豪宅套房

豪宅能夠創造高房價,是由多種因素綜合作用的結果。地段、建材、設計、服務、以及品牌,共同組成了豪宅的價值。

建商的豪宅作品,往往被視為身份地位的象徵,因此具有更高的溢價空間。

但由於受限地段以及建商品牌,不是每一塊地都能蓋成豪宅。加上央行政策對於高價豪宅也有貸款限制。

因此,許多建商會選擇另一種能夠創造高單價的產品:套房,來達成利潤最大化的目的。

套房雖然單價較一般正常產品高,但由於坪數小,總價看起來仍在消費者相對能接受的範圍。因此能用低總價,滿足想買房人的恐慌心態。

當房市正熱,建商推這些產品,在市場充斥今天不買明天會更貴的FOMO情緒下,這些單價貴的產品,銷售狀況都會不錯

但說實話,這兩種都不是市場上的主流產品。

當房市反轉,在房市正熱時,買入此類帶頭創出高單價的產品,就會首當其衝,面臨可能賠售的命運...

依據實價登錄,台北有一位買家於上一波房市最熱的2014年,買進位在信義區的國美國家美術館,僅持有2年就售出,共賠了4500萬元。

其他也有多筆賠售達到3、4千萬的豪宅,都是在房市最熱的2014年買進,2020年前賣出的。套了多年,都不一定能解套。

而套房,也可用相同的邏輯去思考...

非主流產品衝高的房價,海水退了,終究會被看出沒穿褲子。而這也就是銀行為何會對套房的貸款額度設限的背後原因之一。怎樣的房子風險高,銀行都懂。

所以,當房市面臨反轉,想買房的你,面對豪宅跟套房產品,最好多留意喔!

◎本文內容已獲 阿宅-雙碩士地產顧問 授權,原文出處於此;未經同意禁止取用轉載。

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