打房為何房價難跌？李同榮：非慢性藥純粹是政策失靈

2023-10-05 14:45 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

房價高漲惹民怨，近年各部會推出諸多打炒房政策，不過觀察Q2六都平均房價，仍小漲0.84%，市場有業者解讀，打房政策是慢性毒藥，後續才會反應。不過，房市趨勢專家李同榮今（5）日表示，房價不跌不是市場失靈，也不是藥效慢性，而是政策失靈，剛性需求支撐的市場機制打敗失靈的政策，政府的住宅政策若抓不住核心，就很難得到民心。

李同榮指出，政府打房的心態與做法都是急性藥，絕非慢性藥，一招無效、下招就更狠，刀刀見骨，恨不得馬上藥到病除。

他舉例，自2022年7月房地合一稅2.0上路，就有很多人帶風向喊跌房價，今年7月平均地權五重拳上路，更多人說房市已轉空，但市場至目前為止，預售市場量縮價不跌，此種現象恨死看空專家，只好改變說法稱不漲就是跌、甚至說打房會是慢性發酵毒藥，這其實與政府口徑一致，都是自圓其說。

李同榮分析，近年打房政策刀刀見骨，恨不得刀刀見血，去年以來，房地合一2.0、央行5波限貸、財政部房地合一稅2.0、加重囤房稅2.0、平均地權修法五重拳，每筆都是重拳，卻撼動不了房價，可見市場機制與技術循環的重要性，不是不跌而是時間未到，未來房價若鬆動也是市場技術循環反轉所致，與打房根本無關。

李同榮表示，所有重打房政策不但時間不對、方法也不對，亂箭齊發已經無法對純剛需市場產生太大影響力。剛需市場雖持續在各項打房政策壓制下觀望，而平均地權修法上路後，不確定因素消失，反而讓市場更明朗化，觀望已久的剛性需求與遞延買盤反而逐漸進場，交易量也逐步回溫。

從8、9月交易量觀察，年增率大增，像六都9月買賣移轉棟數共2萬1,083棟，年增14.8%、月增4.4%，是今年以來連3個月年增率轉正成長。

至於有專家斬釘截鐵預測今年房價至少會跌5-10%，李同榮表示，此說法「除以2」還有得找，現在證明事實就是成屋房價仍處小漲中，尤其是剛需的低總價市場。

李同榮指出，認同「房價已漲不上去，但短期要明顯下跌也不容易」這個說法，但房價會不會明顯鬆動，第4季總統大選前後才會有較明顯的變化，在技術循環市場機制轉弱情況下，各部會打房亂箭齊發企圖要在選前搶先收割房價下跌政績，顯然已經功虧一簣。

李同榮認為，房價當然不會只漲不跌，房市第六循環多頭已經逐漸轉弱，也沒有炒作市場，何必針對剛需市場下手？

李同榮強調，住宅政策若抓不住核心，就難得民心，年輕人承受年年租金上漲壓力，再多補貼也是間接落入多房囤房的包租公口袋，此外，政府也應該認真思考，打房打到手軟，為什麼房價仍居高不下？這種刀刀見骨的打房政策仍然無效，表示政策失靈，不要再以慢性藥來自圓其說，輕忽剛需市場的支撐力道。