房市管制鬆綁 李同榮：軟中帶硬「量能回溫、價難翻多」

房市信用管制兩大鬆綁，包括自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成提高至七成，但仍不得有寬限期；以及取消購地貸款須切結於一定期間內動工興建的規定。房市趨勢專家李同榮認為，此次央行政策微調，可以用四個字形容「軟中帶硬」，預期政策效應則是「量能回溫、價難翻多」。未來房市走勢則應關注「政策輪動、信心輪動、資金輪動」三大變化。

李同榮指出，此次並非全面解除房市信用管制，而是針對過度緊縮造成的交易副作用進行局部修正。第二戶貸款由六成提高至七成，最直接受惠的是換屋族，以及名下已有住宅、仍有自住需求的購屋者。

以購買總價2,500萬元住宅為例，原本最高貸款六成，自備款需1,000萬元；如今提高至七成，自備款降至750萬元，可減少250萬元資金門檻，有助部分因自備款不足而延後購屋的需求回到市場。

李同榮表示，此次政策主要有兩層效果，一是降低換屋族資金壓力，有助交易量回升；二是釋放政策不再「只緊不鬆」的訊號，改善市場信心。此外，購地貸款取消限期動工規定，也有助建商調整開發時程，降低資金壓力。

不過，他認為，房價短期仍難明顯反彈，主要有四大壓力。首先，2026年下半年進入交屋高峰，市場供給持續增加，餘屋去化仍需時間；其次，第二戶房貸雖放寬一成，但仍無寬限期，第三戶以上、高價住宅及法人購屋等主要管制也未全面鬆綁，顯示政策仍以抑制投機為主。

第三，買賣雙方價格認知尚未完全收斂，形成「買方等降、賣方惜售」局面。雖然台灣經濟基本面強勁，央行將全年經濟成長率預測上修至11.48%，但信用管制及房貸負擔仍壓抑買方追價意願，因此房價較可能維持盤整修正。

第四，市場資金目前仍集中股市與AI、科技產業。李同榮指出，台灣不是沒有資金，而是資金尚未輪到房市，只要股市仍具吸引力，房地產就較難成為資金配置優先選項。

展望後市，李同榮認為，政策消息面可觀察三大輪動。第一是「政策輪動」，此次第二戶貸款鬆綁一成，可視為信用政策由持續緊縮轉向局部修正的訊號，若房市持續降溫、投機需求未明顯回升，未來仍可能滾動檢討部分信用限制。

第二是「信心輪動」。政策轉向未必立即帶動買方追價，但可能使市場由全面觀望轉向看屋、議價及選擇性進場，因此短期最值得觀察的是成交量，而非價格。若2026年第四季至2027年上半年成交量逐步回升，市場信心可能逐漸築底。

第三是「資金輪動」。若未來股市漲勢趨緩、資金尋找新的配置標的，而房市已完成一段價格修正、成交量回升且信用環境改善，房地產才較有機會重新承接部分資金。

李同榮表示，這次第二戶鬆綁並非房市多頭重新啟動，而是交易量由縮轉溫的政策訊號。未來房市可能呈現「政策底先出現、信心與成交量底接棒、價格底最後確認」的循環。換言之，央行此次鬆綁是下一階段政策調整的起點，房市真正轉折仍須觀察政策、信心與資金三大輪動能否依序接棒。

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