老屋生前賣掉分錢恐吃虧？律師揭繼承2大稅務優勢：105年前取得差很大
不少高齡長輩擔憂身後子女爭產，往往選擇在生前將老屋變現分配現金。
律師陳樹村示警，生前倉促處分房產是嚴重的資產傳承迷思，不僅極易引來國稅局勾稽查核追徵高額贈與稅，更白白放棄了繼承制度洗掉數十年土地增值稅與避開房地合一稅的巨大優勢。
律師建議，若想防範紛爭並照顧特定家屬，應善用「自益信託」與「遺囑信託」建構安全防火牆。
身後繼承洗掉數十年土增稅 105年前老屋續享舊制輕稅
陳樹村分析，持有三、四十年的老屋若在生前出售，累積數十年的土地增值稅金額極為驚人；若透過身後繼承，前次移轉現值將直接重置為死亡時點的公告現值，前段漲幅形同全數沖銷，未來繼承人轉手時土增稅重新起算。
特別是民國105年房地合一稅實施前取得的不動產，陳樹村強烈建議切莫在生前贈與或急售。
此類舊制房產由子女繼承後處分，不僅完全免除前段土增稅，更全面豁免房地合一稅，僅需申報舊制財產交易所得稅。
在未達豪宅門檻下，僅按房屋評定現值的15%至20%核算所得，整體稅負極輕。
反觀生前將售屋款分給子女，若子女帳戶突然暴增鉅款買房買車，極易遭國稅局順藤摸瓜連補帶罰課徵贈與稅。
信託取代賣房分錢 預留稅源兼顧全家居住權
針對防範爭產與安頓家屬，陳樹村直言「賣房分錢解決不了爭產問題」。
他建議長輩在生前辦理「自益信託」，僅需一至兩萬元規費與地政士費用，明訂不動產不得出售、不得抵押，自身保留居住權與收益權。
此舉不僅可杜絕詐騙、防被偷過戶或被迫作保，亦能保障二婚配偶或同居人的晚年居住權。
身後則可透過「遺囑信託」指定執行人，確保未婚子女或特定家屬居住至百年，信託期滿再行處分。
此外，針對高資產族群，陳樹村建議可配置人壽保險指定受益人，為下一代身後預留繳納遺產稅的現金稅源；亦可評估配置符合法規的免稅農地，多元佈局資產傳承。
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