買老屋核貸成數大縮水！銀行3大屋齡貸款分界：超過這年限幾乎都拒貸
房市進入冷靜盤整期，買方在資金受限下出手轉趨保守，賣方更面臨去化速度放緩的考驗。《地產好學聲》主持人Ting與Sam在節目中訪問台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中，當前環境下屋齡如何實質左右銀行的放款態度？
陳定中直言，銀行審核房貸有一套嚴格的「屋齡三階段分水嶺」，中古屋只要跨過特定年限，貸款條件便會大幅緊縮，連帶衝擊市場接手意願。
陳定中分析，第一階段為「10年以下」的新成屋與新古屋，銀行鑑價通常貼近市場成交行情，審核條件最為寬鬆，貸款成數極易貸滿至8成以上。
第二階段則是「20年至30年」，此時貸款成數普遍縮水至7成至75成，且行庫會嚴格檢核「房貸年限加上屋齡不得大於60或70」的鐵律。
換言之，購置30年以上的中古屋，買方幾乎難以申貸主流的30年或40年長天期房貸，每月還款壓力加劇。
到了第三階段「50年以上」的超高齡老屋，除非坐落極精華地段且土地持分價值高，否則多數公私立銀行基本已不予承貸。
面對買方貸款受限與市場觀望，陳定中建議有意售屋的屋主，定價思維必須告別過往牛市創高價的幻想，改以實價登錄「均價」作為基準開價，屋齡較高者更應落在均價稍低處，方能鎖定市場最大公約數的剛需買盤。
此外，針對房子掛售後乏人問津的困境，陳定中指出，屋主應以「半年」為調價觀察週期，並根據「帶看組數」靈活修正。
若半年內陸續有人看屋，代表價格已吸引注意、僅差臨門一腳，價格微幅讓利5%即可；但若半年內帶看組數趨近於零，則意味開價已完全脫離市場行情，建議一口氣將降幅擴大至5%到10%。
Ting與Sam也呼籲，屋主審時度勢務實開價，才能在流通性緊縮的市況中順利變現。
◎本文獲 地產秘密客 Ting & Sam 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。
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