房價崩盤沒人能翻身！專家示警「初始波段房價恐翻10倍」：多數人都受害

房產專家武哥在Youtube發佈影片，與都市改革組織研究員洛書、財務策劃師豐裕五寶爸探討如果台灣出現停滯性通膨，如何影響房價的議題。五寶爸認為通膨不會停下來，房價崩盤對所有人都不利、但房價如果只是下跌就是翻身的機會；洛書則直言停滯性通膨不會讓人民更容易買房，因為貸款成本也會提高，「大部分的人其實都是受害的」。

武哥指出，近期國際專家都在警告如果美伊戰爭持續下去，美國可能會面臨1970年代「停滯性通膨」的危機，進而造成全球性的停滯性通膨。

根據資料來看，停滯性通膨是一個很矛盾、很危險的經濟狀態，簡而言之就是經濟沒有成長、但是失業率增加、物價更會不斷上漲。照理說經濟成長會帶動物價上漲、經濟不好物價要下降，但停滯性通膨剛好是兩件壞事同時發生，台灣有沒有可能也受到影響呢？

武哥介紹，1970年代的停滯性通膨是因為石油危機，一般來說石油漲價或暴漲，生成成本全面上升，企業撐不住經濟就會停滯。但如果物價持續上升，就會導致通貨緊縮的問題，物價上升但民眾不敢購物，當時台灣的經濟與房市是怎麼樣的呢？會產生房價下跌或危機入市的狀況嗎？

五寶爸說，其實通膨永遠都不會停滯，停滯的往往都是大家的薪水，失業率上升、經濟衰退但物價上漲，兩邊夾擊下一般人要買房的壓力就會變大，在初始階段因為通膨所以房價會上漲，但漲到一個階段人民的收入跟不上，房價就會開始下跌。

房價下跌是好是壞呢？五寶爸說明，房價下跌與崩盤要分開說，房價崩盤對所有人都不利，沒人會因為而翻身，景氣不好一般人財務狀況會更不好，委內瑞拉和斯里蘭卡就是例子，通膨到人們都想往外逃。

但房價如果只是下跌是好事，但人們不是靠下跌翻身的，不買房還是不能翻身，此時要看國家或地區有沒有發展性，如果有就應該要逢低買入。

進場的時機點又是什麼呢？五寶爸提到，1970年那次各國都沒經驗，空荒很嚴重，台灣的物價甚至逼升至47.5%，真實民間感受更驚人，所以當時房價從每坪幾千元上漲到每坪幾萬元，「幾乎放大了十倍」，無論是石油危機還是金融風暴，剛開始政府沒有應對經驗就會讓人民很憂心，房價隨之降低，但當政府有經驗後，人民就會比較有安全感，就敢逢低買入了，重點在於人民對國家的「信心」在何時。

洛書則認為，1970年代以美國來說，他們的CPI就是通膨，到了1974年上升到11%、1980年到了13.5%，同一個時期失業率也超過7.5%，整體來看是一個物價高、失業高、借錢成本越來越重的時刻。

當時台灣也受到影響，1973年的台灣經濟成長率是11.83%、CPI是8.16，但是到1974年時經濟成長率直接掉到1.86%，CPI衝到了47.5，通膨往上暴增，到了1979年第二次石油危機時CPI又高達19.01，顯示物價持續上揚，在此狀況下，美國的利率被提得很高。

停滯性通膨房價下跌更容易進場？洛書直言不會，因為即使房價下跌，你的借錢成本也會變高，除非你本身就存了一筆現金，工作與現金流穩定且沒負債，才有可能因此翻身，大部分的人其實都是受害的。

台灣1970年的利率大約是6%到8%左右，兩次石油危機升到10%到12%，並沒有像物價漲那麼多，原因在於當時金融管制的因素。總之，以現在的狀況來看，台灣並沒有停滯性通膨的狀況，一來是因為我們的經濟成長率還在前進，出口強、利率低，目前並不需要過多擔心。

不過即使經濟成長率高，但實際上分配是高度不均的，只有少數人可以享受得道，大部分人還是感受到通膨。生活成本上升、住房負擔沒有下降，目前房價還處在最高點上，會增加未來停滯性通膨的風險。

如果美伊戰爭或是未來地緣政治改變，導致能源危機的話，房價假如持續在高點，會壓縮到內需，進一步使成長動能下降，如果科技產業又沒進步，就可能陷入到停滯性通膨之中，簡而言之，停滯性通膨與房價仍是息息相關的。

◎感謝裝修小武郎授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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