賣房面對繳稅一頭霧水？專家教你輕鬆計算房屋所得：避免交學費

資深房仲黃相瑛「小英」在YouTube發布影片，分享賣房時繳稅「舊制」的原則和不同情況的計算方式，她強調，報稅就是要房地分開課稅，土地只要繳土地增值稅、不用再交所得稅。房屋就要看資料完不完整來決定，要賣房的屋主請千萬要弄清楚，否則白白花大錢交學費。

小英指出，在她陪屋主賣房的過程中，許多人會把財產交易所得稅舊制的135條跟房地合一稅新制的246條硬湊在一起，這就導致稅務觀念變成「四不像」，誤以為申報完房地合一稅隔年還要去申報財產交易所得稅，有人適用舊制卻以為享有400萬的免稅額，這些誤會天天在發生。

小英講解「舊制」的原則，105年1月1日以前買的房產，賣掉就是屬於舊制，但是規則裡還是有個小例外，如果你是103年到105年這段時間買的，結果你不到兩年就急著賣掉，那麼就會拉去用新制管，不過台灣有800多萬戶還是適用舊制。

舊制最大的特色就是土地跟房子是分開課稅的，土地不課所得稅，你只要繳土地增值稅就好，房子才要課所得稅，所以我們才會說是房地分開課稅。簡單來說就是當你賣掉一間房，你會先繳土地增值稅，然後隔年再去申報房屋的財產交易所得稅。

以下是四種常見的舊制申報情況，只要分類清楚就很好理解：

情況一、成交價找得到，成本也找得到

這是最標準最完整的計算方式，你可以選擇分開計價，房子單獨算、或者是要合併計價。假設你買賣契約都有，能算出價差，假設房地是分　開計價的，那土地就是免所得稅，只算房子的部分。

舉個例子，你的房子買了1000萬、土地也買了1000萬，現在你賣掉房子1500萬、土地也是1500萬，1500萬減掉取得成本1000萬等於500萬的所得，土地就不用交所得稅。但假如是合併計價，就要用房地比來拆分，「所得算法為獲利乘上房地比」。

第二個案例，成交價7500萬、成本是600萬、費用是200萬，獲利相減下來就是1300萬，房屋評定現值是300萬、土地公告現值是1200萬，房地比就會是300除以1500，等於20%，你的所得就是1300萬乘以20%，等於260萬，這260萬要計入你的綜合所得稅。

情況二、有成交價但找不到成本，且賣價超過豪宅標準

豪宅的定義每個地方不同，分成交總價跟單坪成交價門檻，雙北地區是 6000萬、其他直轄市是3000萬，單坪的成交價門檻台北市是120萬、新北75萬、其他直轄市50萬，只要你的單坪超過以上標準，有算是豪宅。

此情況而言，「演算法就會變成成交價乘上房地比」，再乘上20%。舉例來說，3500萬成交，房地比是3成，也就是210萬的所得。

情況三、有成交價，但查不到成本，售價低於豪宅標準

此情況演算法會溫和一些，也就是「房屋的評定現值乘上各縣市的百分比」。例如成交價是3000萬，評定現值是100萬，比例是37%，所得就會是37萬。

情況四、成交價與成本都查不到

這是比較麻煩的情況，發生機率非常低，如發生此情況稅捐機關會請你補件、或是用推算的方式來計稅。建議把契約稅單這些資料好好留著，否則一旦落入模糊的地帶，就會變成由別人幫你決定要繳多少。

以下是大家容易踩到的陷阱：

第一、土地

很多人聽到買房要課稅，就會誤以為土地也要課所得稅，其實不是，土地只繳土地增值稅，不用課所得稅。

第二、房屋所得要填在哪裡

答案是財產交易所得，很多人跟房地合一稅搞錯了，到最後都是自己嚇自己。

第三、不能亂報

稅務機關對這一塊查得非常嚴格，如果被抓到報錯，不只要補稅還要加罰。

小英總結，報稅就是要房地分開課稅，土地只要繳土地增值稅、不用再交所得稅。房屋就要看資料完不完整，有以上四種不同情況的計算方式，稅務這件事上千萬要弄清楚，否則只會白白浪費冤枉錢。

◎感謝 高雄 左鼓賣房找小英授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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