房價大跌沒來 李同榮點破三原因拉扯是關鍵：房市大分化時代來了

自2024年第4季起，台灣房市正式由高檔進入修正循環，在政策壓抑、資金收縮與市場需求轉弱的多重夾擊下，房價為什麼沒有市場預期的大幅修正？而近期種種成本上升因素對房價影響是多是空與利弊得失為何？

房市趨勢專家暨吉家網不動產董事長李同榮解讀，房市在「成本上升、需求轉弱、供給增減互見」的三方力道較勁下，產生了相互矛盾拉扯的抗力，致使房價跌幅趨緩，對後市將造成「跌幅縮小、跌勢拉長」的遞延效應。

李同榮從成本面向分析，近年營建成本上升並非短期波動，而是多重結構因素疊加的結果，一旦成本增加，勢必面臨能否轉嫁問題，主要成本增加可歸納為四大面向，包括人工成本長期攀升、廢土處理與環保法規趨嚴導致土方之亂、ESG與綠建築要求提高，以及國際油價與通膨壓力。

首先，人工成本長期攀升，李同榮指出，隨著台灣人口老化與勞動力減少，營建業面臨嚴重缺工問題，但年輕世代多不願投入高風險、高強度的工地工作，導致技術工薪資持續上漲。即使引進外籍勞工，也難以完全填補缺口，人工成本呈現「剛性上升」。

其次為廢土處理與環保法規趨嚴導致土方之亂，李同榮表示，近年「土方之亂」事件頻傳，使政府加強廢棄土石方的流向管制與回收制度，合法處理成本大幅增加。建商不僅需支付更高的清運費用，還需承擔更長的行政流程與時間成本，直接拉長工期並推升總體開發成本。

再者，ESG與綠建築要求提高，李同榮分析，在全球淨零碳排與永續發展趨勢下，未來新建案勢必納入節能設計、綠建材、智慧建築與碳排管理、甚至強制種電等要求。這些ESG標準雖有助於長期價值提升，但也將明顯增加營建成本。

最後，國際油價與通膨壓力，李同榮強調，近期美伊戰事升溫，帶動國際油價上漲，進一步形成輸入型通膨壓力，營建業高度依賴能源與原物料，戰事越是拖長，成本自然隨之水漲船高。

李同榮分析，然而在房市進入修正期時，成本上升並非全然負面，反而在某些層面形成「價格支撐機制」，其正面效應，包括房價下修空間受限，避免市場系統性崩跌，以及抑制新推案供給量，減緩未來供給壓力，還有提升產品品質並形成市場強弱分化。

李同榮指出，成本上升對建商與交易市場會產生三大不利因素，包括建商利潤壓縮、資金風險升高，交屋潮遞增、交易量萎縮，導致房價僵固化，以及換屋需求受阻，市場流動性下降等現象，

首先建商利潤壓縮，資金風險升高部分，他分析，在銷售速度放緩的情況下，營造成本卻持續攀升，建商利潤空間被大幅壓縮。在資金斷鏈危機下，部分財務體質較弱的建商，甚至可能面臨資金斷鏈風險，增加市場不確定性。

其次是交屋潮遞增，交易量萎縮，房價僵固化，李同榮說明，當建商不願降價、買方又因預期房價下跌而觀望時，市場陷入「價格僵固、成交停滯」的僵局。這正是之前所提出的核心觀點——交易量一波比一波低的結構性現象。

最後換屋需求受阻，市場流動性下降，李同榮說，在高房價與高成本雙重壓力下，換屋族因貸款限制與資金壓力而延後決策，使市場缺乏有效的內部循環動能，進一步加劇成交量萎縮。

綜合以上因素，李同榮指出，當前房市正處於關鍵的結構轉折期，也就是「成本X需求X供給」三力拉鋸階段，營建成本的上升，雖為房價提供下修保護，但若價格沒有明顯修正，也抑制了市場流動性，使交易量持續陷入低迷。

李同榮預測未來一年房市將出現三大走勢，包括價格修正有限，但時間拉長，以及交易量低迷，下半年才會回溫，市場分化加劇，還有供給減少，為下一波行情蓄勢；首先價格修正有限，但時間拉長，房價不易大跌，但修正後會進入一段盤整期。

其次交易量低迷，最快下半年才會回溫，市場分化加劇，他指出，蛋黃區與有潛力的科技廊帶與雙軌建設區展現強勢抗跌與上揚力道，弱勢區域將面臨更大下修壓力。

最後供給減少，為下一波行情蓄勢，李同榮認為，當前開工量下降將在未來轉化為供給缺口。

李同榮表示，當前房市進入一個「慢性修正、結構重組」的新階段，在這樣的環境中，真正的購屋決策與利基，不在於價格波動，而在於「選對區域、選對產品、選對時機」，這也正是房市大分化時代來臨的核心意義。

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