央行季刊：選擇性信用管制有效約束多屋族 新青安顯著改變首購市場

中央銀行最新一期季刊報告，運用聯徵中心個人房屋貸款資料，系統性檢視自2020年以來央行多波選擇性信用管制措施，以及2023年推出「新青年安心成家貸款」（新青安）對房貸市場的實際影響。研究顯示，信用管制政策確實能有效約束多屋族借貸行為，而新青安方案則對首購族與整體房市結構產生顯著影響，兩者作用機制與影響層面明顯不同。

報告指出，針對第二戶以上房貸的選擇性信用管制，能有效影響政策鎖定對象的借貸行為與購屋選擇。其中，以第一波限制第三戶房貸成數的政策效果最為顯著，不僅使貸款成數平均下降約8.7個百分點，新增房貸金額也同步減少約21%至22%。更重要的是，政策改變了購屋行為，房屋交易價格及每平方公尺單價皆下降約8%，顯示借款人轉向購買總價與單價較低的住宅。

至於第三波針對特定地區第二戶房貸取消寬限期的措施，央行分析，此舉透過提高每月還款負擔，促使新增房貸金額下降約4%至5%，同時房屋單價大幅下滑約17%，政策效果明顯。到了第五波進一步調降特定地區第二戶房貸成數上限時，由於先前政策已對市場產生相當程度的調整效果，因此邊際影響相對有限，但貸款成數仍有約2個百分點的下滑。

相較之下，新青安貸款對房貸市場的影響更為全面。央行指出，新青安不僅讓第一戶房貸借款人的貸款金額增加約13.1%，貸款年限也延長約46個月，還顯著擴大購屋選擇空間，包括購屋總價提高約17.1%，以及在都會區購屋的比例增加10.4個百分點。由於新青安鎖定名下無房者，亦即占房貸市場逾八成的第一戶房貸族群，其政策效果對整體市場影響相當顯著。

不過，央行也坦言，2020年以來前五波信用管制雖對受管制對象產生顯著影響，但從區域層次分析來看，對整體房貸市場的影響相對有限，主因在於第二戶以上房貸與法人貸款占整體房貸比重不到兩成。若政策目標在於全面調節房市，勢必需將管制重心轉向第一戶房貸。

央行強調，研究結果對未來政策具有重要啟示。首先，無寬限期規定搭配銀行自主調高利率，屬於相對有效且具彈性的調控工具，即使未直接限制貸款額度，也能透過還款結構影響購屋決策，並讓市場機制發揮作用。其次，政策鎖定對象至關重要，新青安對首購族的介入，已充分顯示其對市場結構的關鍵影響。

央行指出，第七波信用管制將重點轉向有房者新增第一戶房貸，並採取由「無寬限期」先行、而非立即壓縮貸款成數的漸進式作法，方向上可能較為適切。不過，第七波政策的實際成效仍有待後續資料與研究持續觀察。

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