房市凍死營建股、ETF棄守...但中保科獲利創高？專家：散戶想抄底卻壓錯寶

【文．玩股神探】

ETF熱到爆、營建股冷到出水，房市量能被央行鎖死，市場狂喊建商要倒一片，中保科也被牽連到完蛋？但深入財報後才發現，真正躺著收不動產紅利、每天賺到手軟的不是建商，而是看似最冷門的中保科。

當大家搶買ETF、砍營建股、嘲笑傳產的時候，它的EPS竟然一年比一年更高。這篇文章會讓你徹底懷疑：散戶是不是又一次買錯邊了...

最近你應該感覺得出來，整個市場氣氛完全變了。以前房仲動不動就塞滿你信箱廣告，預售屋像大明星一樣擺架子，開價不講人話；結果現在突然變得低調又好商量，付款方式還能「再談談」。這代表什麼？就是成交量急凍到快看不到呼吸。

但反而股市那邊，大家不但不怕，還有人開始喊「營建股跌這麼深，撿便宜啦！」更誇張的是，完全不相關的ETF還被買到爆炸——只要代號有數字、有配息、有月配，散戶就瘋狂敲進，資金全往ETF衝，營建類股直接被冷落到快像沒人養的石虎。

問題來了：現在這種時間點，你敢抄底營建股？抄到底還是抄到地雷？

你看央行2024年一路升息還緊縮房貸，第二戶成數壓到像高中成績單一樣難看，餘屋貸款限制、土地融資比率大砍，連首購族竟然也貸不下來，直接被建商「斷頭沒收」頭期款。這不是房市冷，這是直接冰封王座。

結果一票營建股像興富發、長虹、冠德、華固，股價不是跌，是塌；成交量不是縮，是蒸發。跟 AI 類股那種火焰噴射器的炙熱完全是兩個宇宙。

更慘的是，今年上半年財報甚至開始出現「EPS由盈轉虧」。原因超簡單：去年交屋潮已經把獲利灌到最高點，今年能認列的沒得認列、能交的卡住不能交，EPS當然直接摔成負數，本益比也瞬間蒸發。

市場立刻分裂兩邊，一邊喊：建商之前賺爆，撐得住啦！現在便宜爽撿；另一邊警告：營建都是高槓桿，一旦信用管制下去，建商借不到錢→房子賣不掉→沒有現金流→會倒一片...光想就恐怖。

但更吊詭的是，房價根本沒什麼跌，內政部統計成屋存量已經949萬戶，比十年前硬生生多出快一百萬，房價還跟熱錢跑一樣狂飆，每戶平均總價1328萬，是十五年前的兩倍。若你把房屋總量乘上平均總價，全台住宅市場規模125兆元。

房價沒跌，但成交量「凍結」，這種市場最恐怖——卡住、動不了、買不到、賣不掉。

然後又加上老人房、老房子一起老化，台灣有85萬戶只有老人住，獨居老人65萬戶，很多是40～50年老公寓。這些房子要都更？要換屋？都卡死在央行的政策裡。看起來像營建股的黃金時代應該要來，結果卻被政策直接蓋掉。

散戶此時問：那營建股完蛋了是不是要買中保科？等等，你以為中保科會跟著完蛋？實際上完全相反！反轉點來了：大家以為中保科完蛋，結果它根本爽賺到翻。

很多人以為中保科就是一間傳統保全公司，房市冷它也會跟著涼，結果完全錯。中

保科這幾十年早就不是你記憶中的中興保全。它把「食住行醫育樂」全部吃下去。尤其是「住」這塊，從建築施工（國雅營造）到建材、智慧家居、健康照護、AED、智慧停車、AI防災系統全部佈滿。

房子越老，需求越大。老人越多，需求越大。火災越多，需求越大。都更越慢，需求越大。房價越貴，保全費越好漲。

換句話說：不管房市漲跌，中保科都固定收你月租，還能順便漲價。而且2024年法規大鬆綁，居家醫療與通訊診療納入健保後，中保科直接切進400萬人的高齡族群市場，還以每年10～15%的速度成長。

這不是題材，是已經開始入帳的真現金。

財報再爆一個大反轉：中保科不是完蛋，是創新高，EPS看一下就知道事實，不用出嘴亂扯。

2023 → 5.85 元

2024 → 6.42 元

2025 前三季 → 4.99 元（第四季正常跑就再創新高）

營建股在爆掉，中保科在創高，這邏輯是不是很刺眼？

配息也是怪物級：連續兩年配5.2元，配發率長期80～90%，市場景氣再怎樣爛，它都照樣配、照樣漲。你去整個營建族群找一圈，根本找不到第二家像它這麼穩的，崩盤有何懼？更重要的是，房市越冷，「保全」越熱——因為大家不買新房，只能繼續住舊房，而舊房最需要保全與維護。

這就是中保科最大的護城河：它不是靠賣房子賺錢，是靠「住的人」賺錢。

房市凍成冰塊也不會少住人，現在市場天天在吵營建股落底沒？政府到底會不會再放水？要不要抄底興富發？還是買某某營建ETF？但你冷靜一下就會發現：這些根本不是散戶該煩惱的。

房市越老、越貴、越卡住，中保科反而越賺，建商看天吃飯，中保科是靠每個月穩定扣款吃飯。市場以為它會完蛋，但財報顯示它完全沒在怕。

真正能穩穩賺不動產紅利的，不是營建股、不是ETF、不是預售屋，而是這種把「住」當成長期現金流的企業。

等房市哪天真的重燃，中保科還可以再插旗建商、再吃更多上游商機，散戶狂搶ETF的時候，也許真正低調的大贏家早就在你看不到的角落默默創新高了。

◎本文獲「玩股網」授權轉載，原文：中保科成最大輸家，ETF、大戶賣到炸爛，但獲利創高是施了什麼法術？

房產新訊

今年房屋交易估25.6萬棟 創35年來第二低

房產新訊

租約到期存款200萬...買房或是存高股息ETF？網搖頭勸阻：遇股災就玩完

房產新訊

台北之星賣不動...建商資金鏈告急？專家：限貸令不鬆綁、上市公司也會垮