房市寒冬反而是好買點？帥過頭建議：自住9折出價、投資放長「會賺到怕」

限貸令滿一年的現在，房地產要怎麼買才合適呢？知名房仲阿濱在臉書發佈影片，與知名投資人帥過頭一起探討房市冷卻下的買房策略，指出在合一稅的推動下，建議做「長期投資」放五年，自住建議從實價登錄的9折出價。

房地產投資現況

阿濱指出，近年推出的《平均地權條例》限制預售屋或新成屋買賣契約限制轉售、重罰炒作行為，其實投資客對平均地權很不滿意，聽起來對中古屋沒什麼影響，但已經造成了許多投資客退場。

帥過頭說，中古屋還有投資客都要有人頭，因為投資客早知道第二間貸不了了，如果不好貸，第一間貸75％、第二間貸70%，要有很多人頭，只是平均地權預售屋不能換約，數量就減少了。

到了2024年9月19日央行推出限貸令，給投資客上一課後，投資客自然就沒有了。

阿濱提到，很多人今年平均地權完以後買，發現沒辦法換約，現在很多都要斷頭了。帥過頭直言既然平均地權是2023年以後，那「為什麼要買？」，當初因為新青安剛頒布才認為房價會漲，後來因為打房下跌就斷頭，會出此狀況的只有投資客，而不是自住。

阿濱發現，斷頭的很多都是有錢人，有錢的都很願意斷頭，帥過頭回應，現在央行打房讓他賠錢，就這樣而已，沒有其他的理由。

房市不好怎麼投資？

帥過頭建議做「長期投資」，不要考慮短線了，房地合一稅第一年45%、第二年35%，本來都放兩年的，現在合一稅2.0改成前兩年45%，五年之內35%，就要變成放五年了。

自住的話，看到滿意的房子，建議出價9折起，並且是以實價登錄為主，跟出價無關，假設行情是1000萬，屋主開到1200萬就是他要賣此價錢，你就出900萬，再加到950萬，買不到就放棄，總而言之，5%是最保險的作法。

放五年房價真的會漲嗎？帥過頭認為會，因為在這些年間，捷運或是其他建設還是會增加，包括高雄、台南、台中、桃園都有在規劃捷運路線，買在捷運旁的話，自然不可能下跌。

帥過頭說，即使中央支持力度不足，地方的捷運可能要蓋12年，那就等12年就好，在那之後「會賺的很恐怖」。

商圈轉移的問題，帥過頭預測，台中逢甲夜市、一中商圈可能會沒落，一年減1%，下跌到你看不到為止。其實現在逢甲夜市的便當街很多店已經改成夾娃娃機店了，只要娃娃機進來，就是「最後的夕陽」了。

投資客卡房怎麼辦？帥過頭直言，卡房不要切斷、不要脫手，虧錢也不要放手，要想想當初為什麼投資這間房，看好你的長線，繼續放不要慌。

◎本文內容已獲遠見房屋共同創辦人 房仲阿濱授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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遠見房屋共同創辦人 房仲阿濱

遠見房屋共同創辦人、熊課知識平台創辦人、百案實戰房產顧問｜房仲阿濱
一名資深房仲，從業14年，目前開5家店，業務150人，成交超過 300 件房仲專業案例，擅長買賣規劃、房市趨勢分析，亦經營「房仲阿濱」粉專與 YouTube，持續推廣房產知識