小宅熱賣、高齡化來襲房價會反轉？專家揭未來買屋地雷

2025年上半年，台灣房市進入膠著期。雖然央行利率維持不變，但房貸條件緊縮、選擇性信用管制升級，讓不少買房族感受到壓力，觀望情緒升高；同時，地緣政治不穩、全球市場不確定性升溫，也讓投資人重新思考布局策略。

就在這樣變動的節骨眼上，政大商學院信義不動產中心於信義企業總部舉辦「房地產年鑑30週年論壇」登場，邀請總體經濟、房市與商辦領域的專家現身說法，從實務出發剖析市場脈動，帶你看懂2025年房市真正的轉變關鍵。

從大變小、從集中到分散！台灣房市正悄悄變了

近十年來，台灣房市的重心不再侷限於雙北。景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，受中美貿易戰與軌道經濟影響，各地就業機會與人口流動趨於活絡，尤其因通勤時間縮短，市郊與市中心的房價差距逐漸拉近，帶動房價分散化與小宅化的趨勢更為明顯。

以2024年為例，根據國泰房地產指數，台南與高雄的預售屋平均坪數多落在40坪以下，其中台南從2014年到2024年，平均坪數更縮水了43.4%，明顯反映出都市化、少子化，以及購屋族偏好的變化。

這股趨勢也在網路上掀起不少討論，《網路溫度計DailyView》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體，調查近半年（2025/01/21~2025/07/22）「房市小宅化」的網路討論，網友聚焦於「完銷、房價、趨勢、預售、需求」等熱門字詞。像近期桃園大園區一處「7坪權狀、實坪不到5坪」的超迷你小宅，以240萬元總價完售，掀起話題，網友表示：「這種房開始大量出現，房價就更不可能跌了」、「除了工作就是睡覺的生活」、「感覺接近牢房的概念？」

下一波房市挑戰來了！人口老化與城鄉落差正在擴大

除了住宅型態日益小宅化，長期的貨幣政策同樣深刻影響房市走向。景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，貨幣政策依然是左右房價波動的關鍵因素。眼下房價遲遲不跌，部分原因在於市場預期央行未來可能重回低利率、寬鬆貨幣的政策基調，使得房價持續在高檔震盪。

他也提醒，觀察房市不能只看眼前的漲跌，更應從長期結構與人口趨勢來評估。台灣即將面對快速老化的社會，對無障礙住宅的需求將日益增加，相對地，老舊無電梯的公寓物件將逐漸失去市場吸引力；而人口不斷集中於都市地區，也將加劇城鄉差距，缺乏就業支撐的偏鄉地區，即使生活環境良好，仍難成為具備投資潛力的選項。

從租到買！商辦市場迎來「自用型投資」新風潮

當住宅市場波動日益加劇，台灣商用不動產也面臨新局。第一太平戴維斯公司董事長黃瑞楠指出，疫情期間各國大幅降息，掀起一波「低利特賣」，帶動商用不動產交易熱潮；但到了2022至2023年，隨著利率快速升高，法人機構投資轉趨保守。

有趣的是，這波市場變化中，反而是非法人投資者開始浮上檯面。黃瑞楠指出，一些原本為租戶的投資人，趁著房東因景氣波動調整價格，精算後發現直接買下來比續租更穩定、也更划算。另一方面，高資產族群多以自有資金進場，不受貸款限制與升息影響，能更靈活掌握入市時機。

從市場數據來看，這股趨勢確實正在擴大。根據信義全球資產公司2025年6月25日公布的調查，有32%的企業計畫提高商用不動產配置，其中44%特別看好辦公室與廠辦的長期價值，顯示商辦市場需求仍穩健。

隨著辦公室市場逐步回溫，租戶對空間品質的期待也隨之升高。黃瑞楠指出，現代企業愈加重視員工的健康與工作體驗，大房東若想留住優質租客，不只要提供完善的辦公空間，更要營造具生活感的職場環境，例如設置咖啡廳、健身房或便利商店，提升員工回辦意願。

不只是數據　一本年鑑勾勒出台灣房市的人文軌跡

信義房屋長期致力於推動房地產市場資訊透明化，其中《台灣地區房地產年鑑》更是陪伴台灣房市走過30年的重要里程碑，忠實記錄著房價的高低起伏與產業變遷。信義房屋創辦人周俊吉在「房地產年鑑30週年論壇」中回顧年鑑創立初衷，指出當年房市交易環境不透明、制度尚未健全，他希望透過系統化的資料整理，為政府、業界與消費者建立可靠的參考依據。

周俊吉表示，年鑑能持續發行30年，仰賴政府、學界與產業界的共同努力，不僅讓房市紀錄更完整，也更貼近時代脈動。他強調，面對AI與智慧建築等未來趨勢，房地產更需要專業視角與資訊公開，而這本年鑑，仍將持續扮演推動產業進步的關鍵角色。

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2025年01月21日至2025年07月22日。
資料來源：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體。
研究方法：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：每月處理1500億以上中文資料的網路社群數據庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、Threads、TikTok、Instagram、新聞媒體、討論區、部落格等網站，針對討論『房市小宅化』相關文本進行分析，調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。

*註1 熱門關鍵字：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析軟體，萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞；次數越多，字詞越大；可用來釐清核心議題與重點人事物。

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