豪宅稅新制上路！高單價小宅成重災區 專家3關鍵影響：稅務審查變更嚴

財政部於2024年2月19日發布最新豪宅稅課徵標準，首度將「每坪單價」納入高價住宅認定條件，台北市標準為每坪120萬元、新北市75萬元。

此項新制主要針對2012年前取得且成本不明的房產，群洋國際地產總經理張惠山指出，政策影響可分三類情況判斷，並提醒民眾勿刻意壓低房價避稅，以免遭稅務機關查核。

新舊制適用時間點成關鍵

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，新制影響與否取決於兩個重要時間點：

1.2012年8月實價登錄實施前取得的房產，因無交易紀錄，將直接適用新制標準

2.2012年8月至2015年間取得者，可按建物獲利核實課稅

3.2016年房地合一稅實施後取得者，則完全不受新制影響

值得注意的是，台北市除維持總價6,000萬元豪宅門檻外，新增每坪120萬元的單價標準，可能使部分中小坪數產品也被納入高價住宅範圍。

張旭嵐提醒，部分屋主可能透過提高車位價格等方式規避新制，但當前稅務機關查核嚴格，此類操作風險極高。

青安貸款稽查同步趨嚴

除豪宅稅新制外，政府也加強查緝青安貸款違規使用情形。近期不僅新青安貸款，連舊制青安1.0的轉租案件也遭追討補貼。

張旭嵐指出，許多房東因租客申請租金補貼而曝光租賃事實，導致被追繳稅款。即使僅出租部分房間，也會喪失自用住宅優惠稅率，改按營業用稅率課徵。

銀行授信條件更趨嚴格

在央行限貸政策影響下，銀行放款標準明顯提高：

估價落差：部分區域房價漲幅過快，導致銀行估價低於成交價

收支比要求：從常規140%提升至200%，月收入門檻大幅提高

放款順位：受《銀行法》72-2條限制，銀行優先處理大資產客戶案件

以月繳5萬元房貸為例，過去月收入7萬元即可申貸，現在需達10萬元方能符合條件。此變化使許多首購族面臨核貸成數不足、需增加自備款的困境。

群洋國際地產總經理張惠山建議，有意購屋民眾應審慎評估自身財務狀況，並如實申報交易資訊，避免因避稅手法反而引發稅務風險。

對於符合新制標準的豪宅交易，更應預留足夠稅負準備，以確保交易順利完成。

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