撐過2年房市必定回溫？專家示警「風險增加」：房市禿鷹「AMC」盤旋中

20年來，我待過許多的房地產相關行業，其中對一般人來說，最陌生的，應該是AMC金融資產管理公司了。

AMC俗稱房市中的禿鷹，大家都知道禿鷹吧？牠們的主要食物來源是各種大小型動物的屍體。

牠們通常偏好新鮮的屍體，但也可能食用已腐敗的腐肉。有時，禿鷹也會捕食那些因為生病或受傷，變得虛弱的動物。

整個生態系，靠禿鷹處理掉這些可能會孳生細菌的腐敗屍體，變得更健康。AMC在房市中做的也是類似的事。

當銀行借錢出去，但有些人因為投資失利、或是失業因素各種原因還不出錢，這些無力償還的貸款，就變成銀行的「不良資產」。雖然會計上還有數字價值，但其實已經變成收不回錢的壞帳。

這些不良資產，就像家裡有一些壞掉或用不到的東西一樣，放著很佔空間又麻煩。這時候，AMC的作用就出現了。它就像是銀行的「資源回收站」。

AMC的主要工作就是：

買下不良債權： AMC會跟銀行談好折扣價錢，把這些無力償還的債權買下來。這樣銀行就可以把這些頭痛的壞帳從帳面上清掉，專心做新的生意。

管理和催收債務： 買下債權後，AMC會負責去跟欠錢的人溝通、協商還款，做法有點像討債公司，但通常會用比較專業和合法的方式。

處分不良資產： 如果有抵押品（例如房子），AMC就可以透過拍賣或其他方式把這些資產賣掉，換回現金。

當AMC幫銀行清理和活化這些「壞帳」和「不良資產」之後，銀行就可以更穩健地經營，也讓整體金融環境更健康。

雖然這些年銀行不良資產的案量越來越少，AMC也逐漸被遺忘。但AMC其實並未退場，暫時朝都市更新、危老重建的業務發展，等待發揮功能的那一天。

AMC最擅長什麼呢？其實就像禿鷹，不是針對獵物主動出擊，而是在荒野中持續觀察，一眼看出那些即將死亡的獵物。

AMC也跟禿鷹一樣，大半的時候，就是冷靜的觀察房市。當看到有些動物因為衰老，或是久未進食，可能變成下一個獵物時，就有輕鬆飽餐一頓的機會了。

畢竟，長久沒東西吃的虛弱獅王，就連一群鬣狗都能欺負。

之前在AMC時，看過許多曾經呼風喚雨、不可一世、政商關係良好的大企業，最後也是落到資產拍賣，創辦人跑路的下場。

企業一時成功，其實並不代表永久持續。企業經營，有太多的黑天鵝，會在你無法預期時，給你一腳。就像這幾個月發生的事。

有許多房市的朋友，這幾個月對於台灣房市的未來，都能非常樂觀、篤定地，做出以下的判斷：

「雖然去年9月之後，房市陷入凍結，但房市最快將在今年下半年回溫。現在建商都很有錢，完全無須降價，撐下去絕對不是問題，只要建商盡力減少推案，最慢撐過這2年，房市必將回溫。」

在這種充滿自信，覺得未來都能完全一手掌握的判斷之下，部分建商甚至還在持續買地囤地。

但真的都會如同預期嗎？在地緣政治風險升級、甚至因為關稅戰爭面臨經濟衰退的情況下，如果房市2年沒如預期回溫，而是等到3年、4年甚至5年呢？

就算現在再有錢，每個月都在燒錢，現金流撐的到那時嗎？別忘了，禿鷹正在看著你。

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