央行第8波有何影響？專家建議「首購可看成屋」：最冷的時候價錢最好

信用管制第八波雖然暫緩，但取而代之的是加強金檢，這樣會導致什麼樣的情況呢？

歷經2024年第七波信用管制後，帶來房地產市場的顯著降溫，同時穩定銀行水位，央行如今未繼續公布第八波作為，而是決定以金檢因應，主要在於：

1、房市降溫目的達成

(1)2024Q4後：房市交易量(成交量、移轉棟數、貸款集中度)明顯急遽下滑，就連預售屋來客數也大幅縮減。這是央行第七波信用管制的主要目的。

(2)2025Q1起：2025年過年有稍微回溫(與去年同時期相比仍是減少)，既然目的達成，後續便從如何調整下去著手。而在這種房市持續成交量低迷萎縮，第八波作為實行的機率自然不太高。

2、央行表示，今年一月底不動產貸款集中度由高點的去年六月底37.61%降到今年二月底的37,1%。

本次金檢目的

1、針對貸款缺失：

(1)豪宅線貸款成數認定以買賣價與鑑價擇高為原則，降低授信曝險。

(2)購置嚴審收支比是否超過200%(貸款金額、最低生活資金、信用貸款、信用卡分期等)，從原本130%提升到200%(等於收入是支出的2倍)，拉高購屋收入薪資標準門檻，如果收入沒那麼多，就依比例降低成數。

2、週轉金用途：

限貸令後，產生諸多鑽漏洞或解法取得貸款資金，因此針對此類行為，限制週轉金不可使用在房地產貸款相關用途。例如利用週轉金償還原房貸，以及支付貸款本金。

從去年限貸令開始，市場瀰漫貸款困難的氛圍，連帶造成購買新成屋(非新青安或換屋客群)需準備高自備款，並且伴隨利率提高(銀行房貸利率明顯已跟央行脫鉤)。

這樣的演變，加上新成屋跟預售屋至今已存在很大的價差，購屋結構逐漸變成有錢人才買得到便宜的新房子(新成屋)，小資族或資金不雄厚者，可能要去買比較貴的預售屋。

此波信用管制確實已篩選掉眾多投資客，進入以剛需者(回歸剛需)為主。

即使基於前述，目前預售屋價格仍未有太大的鬆動(因持續有成交量/讓利成交，故和成屋存在較大價差)，剛需買房者應思考如何準備好自備款、挑選想要的房子，現在中古屋市場相對冷清，也是入場看房的好機會。

預售屋：

(1)目前預售屋市場價格仍然穩固，且正不斷往創價路上前進(以台南為例)。

(2)在這樣的環境下不僅平轉受限法規稅賦，限貸令下也難以脫手(不確定因素高)。

因此選擇預售屋量體上十分重要(盡量避開大量體、特殊案)，可考量連同車位一起購買減少轉移抗性。

中古屋：

面對預售屋價格尚高，新成屋須高額自備款情況下，保有讓利跟議價空間下，買房者可以備好自備款瞄準中古屋市場。

新成屋：

現階段某些區域新成屋還是可以撿到不錯的價格，為何可以選擇新成屋的理由：

價格回歸合理：近3-5年新成屋，限貸令下屋主基於資金急迫或個人需求可能比較願意讓利。

知悉房屋資訊：購買新成屋可以馬上知道屋況，較少管線、結構等細節上的問題。

貸款結果即知：新成屋能馬上知道是否能貸到款項跟審視自備款是否足夠。

資產規劃優勢：剛需需求者能立刻居住，長期置產者則可很快出租，帶來穩定資金流。

讓利空間佳：此階段房市不景氣，房價業務上相對好談(例如仲介費用讓利)。

首購族：可以把握首購族新青安利多趁勢入主新成屋(利率可以壓低、貸款成數有機會到達八成)。

當市場多頭時，外圍重劃區漲勢會較強、投報率更高；當市場回歸冷盤，大部分會回歸剛需自住。

目前台南房市瀰漫回歸市區氛圍，而剛需自住就須留意學區、生活機能、交通等，此類入住即享區域優勢，亦給予冷盤市場一定程度的支撐力。

偏遠地區由於投資盤已消失，相對討論就會減少。

因此選擇上可以依據：

1、符合自身自住需求的地點(具基本生活機能)。

2、若手上已有自住房，基於置產或換屋，地段選擇上可以朝向未來有發展潛力區域(長期規劃，等待當地機能健全)。

例如台南沙崙高鐵特區--雙語學校(學區)、成大醫院沙崙院區(醫療)、南科四期(就業／有機會開發)、高鐵(運輸)、三井二期(機能)。

在尚未有限貸令前，往往會建議購屋小白、年輕人購買預售屋(可拉長房貸、工程款還款時程，減輕資金負擔，同時保有現價購買優勢)，如今限貸令限制貸款成數、利率提高，預售屋利多優勢儼然已經改變，也基於預售屋價格仍持續緩漲未鬆動的關係，因此可以選擇：

1、成屋與中(新)古屋：選擇喜歡地區之新成屋與中(新)古屋，議價空間佳。

2、進入市場：建議最好都能進入市場，以掌握實際最新正確資訊。

3、利用利多條件：首購族、購屋小白、年輕人可利用新青安優勢趁此入場。擁有一定資金者也可入場議價，選擇好地點、好建商、好新屋。

目前是房市最冷也是最好的時刻。

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