護國神山被搬走？台積宅GG了？ 專家：上漲邏輯受挑戰

台積電4日宣布擴大在美國投資，預計投入1千億美元（約台幣3.3兆）興建晶圓廠、封測廠以及研發中心等。市場不少人認為川普正在搬走「護國神山」，擔心過去幾年因台積電（2330）大漲的園區房地產，未來房價恐重挫，甚至打回原形。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，央行第七波信用管制後，房市空頭反攻號角已響起，此時任何負面消息更容易牽動交易價量，超漲區確實容易修正，但打回起漲點機率不大。

她表示，園區房市短期雖不致崩盤，但台積電重金赴美投資，先前台積宅「上漲邏輯」受到挑戰，後市不樂觀。

徐佳馨表示，過去幾年，台積電所到之處除了帶來地方繁榮，由於投資客預期有高收入園區新貴接盤俠，房價以驚人速度上漲。許多過去不被關注的蛋白區，在建商推案，投資買盤大舉搶進下，都來到了「顛覆三觀」的價格。

根據住商機構統計實價資料，有台積電進駐的科學園區，所在行政區與鄰近行政區的年度平均成交單價，近五年都呈明顯漲勢，其中新竹寶山2024年平均成交單價29.8萬元，與2020年相比房價飆漲120%，漲勢冠居各行政區。

另外包括嘉義朴子、台南新市、安定、高雄橋頭、楠梓、仁武也都有七到九成的漲幅。

徐佳馨表示，由於台積電進駐，不僅是台積電一家公司，而是上下游相關產業一起進入，帶來的高薪族相當可觀，因此開發商、投資人無不將台積電視為「房市光明燈」，只要台積電所到之處，就蜂擁而入，致使房價直線飆升。

然而此一情況已出現變化，最新房價統計顯示，在央行緊掐房貸水龍頭後，房市急凍，不少地區房價出現鬆動，即便是台積宅也出現房價整理。

她表示，台積電重金投資美國，雖然有助於台積電穩定發展，但可能讓台積供應鏈轉往美國製造，這對台積話題發達的台積宅，利空大於利多，對於「話題先行，台積未至」的區域，多少會有些財力不足的屋主選擇下車。

不過，不動產市場交易狀況不像股市反應及時，除非是重大天災人禍，否則大多是觀望，而非逃命，很難出現所謂「崩盤」。另一方面，如果市況真的不好，往往也會迎來「救市」，房地產市場相對平安。

徐佳馨表示，雖然短期看似安全，但台積電重金投資美國，不管先進製程有無移轉，排擠效應下，都將使得中南部地方期待的園區發展不如想像，或是留下來的在地工程師因產業外移，收入成長受限。

她表示，先前台積宅大漲，主要就是產業投資發展帶動區域經濟，進而因外溢效應嘉惠房價的邏輯，但台積電重金外移，讓此一邏輯受到挑戰，長期衝擊到區域轉手性與價格。

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