點交 vs. 不點交？法拍達人警告「選錯需繳全額現金」：成交還要打官司

2025-12-07 11:36 聯合新聞網／裝修小武郎

法拍達人警告，買法拍屋選到不點交需繳全額現金，成交還要再打官司。示意圖／ingimage

房市陷入寒冬期，有些人將目光放到「法拍屋」，武哥在Youtube頻道「裝修小武郎」邀請法拍屋專家「透明房訊的華經理、法拍小哥」分享情報。法拍小哥指出，法拍屋便宜的重點不在新古屋或中古屋，而是點交、不點交，與「後面使用權」好不好處理才是關鍵。

武哥提醒，如果不是專家建議選擇「點交」，「不點交」是資深投資客玩的。一般投資客在競標時，只會加少量金額，不可能贏過一次加10％以上的自住客。不過法拍小哥也分享，過去曾有「不點交」建案，因為是物件難度較高，競標人數驟減，價格也跟著變便宜。

法拍小哥解釋，「不點交法拍屋」需要全現金購買無法貸款，因此投標人數少，加上標到還要打官司，使用權交給交費者、得標人處理屬於高難度投標。法拍小哥直言「法拍屋獲利秘訣在於，標購看起來困難處理起來簡單的案子」，難度在哪、利潤就在哪裡。華經理補充，目前法拍屋在住宅、店面、工業用地之中，還是以住宅最多，一般民眾通常會因民間債務糾紛、離婚、家人分產等因素，最終進入法拍市場。

「預售屋、新成屋斷頭潮將全部流進法拍？」對此華經理搖頭，預售屋理論上會走換約，或直接在建設公司斷頭，因為還沒有權狀所以進不了法拍。至於新成屋，可能因為貸款貸過頭或是借了二順位才會被法院查封，一般這時家庭能解決就會解決，借太滿才會走法院途徑。

華經理分享，曾有農業用地第1拍是5800萬，遲遲拍不掉，到第8拍已經剩1216萬，拖了許久最終才拍板1630萬標下，土地共有人一共58人。法拍小哥說明，能拍這麼多次是因為物件為「共有物分割」，同樣可以多次拍的包含「破產登記、遺產分割」最高可拍12次，其餘皆以4次為限。法拍小哥強調，法拍屋流標物件雖然困難度高，但也因為如此，如果有能力處理利潤往往非常高。

法拍小哥直言，網路上出現許多「法拍潮將至」的說法，事實上，如今的情況與過去根本沒法比，以拍定量來看今年甚至更低。「法拍量的多寡」與「台灣的市場健全與否」雖然存在正相關，不過除了這些，還需搭配「其他經濟指標」來看，畢竟一個物件要進入法拍，往往要耗費很長一段時間。