獨／預售屋整批性房貸對保銀行提兩項新要求

2025-01-05 22:50 聯合報／記者朱漢崙／台北即時報導

預售屋整批性房貸對保，銀行提二大新要求。圖為房市示意圖。圖／永慶房屋提供

面對房貸利率不斷飆高，和政府不動產管制政策的不確定變數，金融圈人士透露，不少銀行內部已陸續對建商的整批性分戶房貸下達兩大新指令，一個是在建案完成之前半年（也就是房貸撥款前半年）才可以開始對保，另一個指令則是房貸利率的訂定要以實際撥款時的利率為準，亦即，倘若市場利率屆時走高，銀行有權保留再把房貸利率提高的空間，免得銀行入不敷出，房貸「作一筆賠一筆」。

據了解，上述的半年前開始對保是底限，一家銀行高層指出，其實最理想的是交屋前三個月開始對保，亦即等建商都已取得使用執照、且完成設定之後再來讓旗下的房貸戶跟銀行對保，如此的變數又比半年前開始對保更低，不過多數銀行的作法是以交屋前半年為期限，在銀行的這套新內規上路之後，就不再有這一年多來常見的一年前就可以對保的情況發生。

據指出，銀行之所以高度警覺整批性分戶房貸的對保時間不能太早，另一個重要原因也在於最近年關將至的「集中交屋潮」，使得銀行在LCR（流動性風險管理）、銀行法第72條之2的不動產放款不能超過存款總量30%的限制等壓力下，在撥款時疲於奔命不斷計算是否超限。

且銀行更深感對保時間不能太早，否則到時候根本沒有這麼多額度可撥款，尤其是對保之後若未撥款，又會引發更多客訴爭議。

而另一個多數民眾最為關心的，就是未來可拿到的整批性分戶房貸的利率水準。銀行主管說明，通常整批性分戶房貸的利率，是由建商對該建案的上百、數百件房貸集體向銀行爭取，這種集體議價的結果，再加上能買得起新房子的房貸戶，多半有一定的財資力，因此會使得整批性分戶房貸利率通常都是最好的。

不過即使如此，大型行庫主管對此明確指出，由於各銀行面對銀行法第72條之2的水位都非常「吃緊」，先前卯力去搶分戶房貸的時代已過去了，銀行已沒有殺價競爭房貸業務的誘因，因此，現在已經看不到央行升息之後的「地板價」（央行要求房貸利率不能低於該水準）2.185%，倘若是最近銀行開始對保的整批性分戶房貸，除非是可申請新青安的貸款戶，否則，利率大多都已直接訂在2.4%以上。

倘若貸款戶非首購族，也就是「二房」族，利率還更高，恐怕已到接近3%的水準，而且銀行未來也將在對保時載明，倘若在撥款時的市場利率更高，則銀行還會再上調該分戶房貸的利率。