房價若跌2成以上+寬限期滿 銀行逾放壓力恐將出籠

房價若跌2成以上、寬限期滿的因素,銀行逾放壓力恐將出籠。本報資料照片
房價若跌2成以上、寬限期滿的因素,銀行逾放壓力恐將出籠。本報資料照片

對於房市的價量變化,多家銀行業者私下指出,目前已經看到明顯的交易量下降,但是價格的下降估計在2025年,也就是明年的下半年會看到更明顯的變化,部分國銀主掌房貸業務的高層示警,倘若房價跌2成以上,再加上銀行寬限期滿,屆時繳不出本金的貸款戶,就算賣房也不足以清償房貸,銀行逾放壓力恐將出籠。

至於為何要再等半年房價才會下來得更明顯,銀行業者對此分析,這是由於現在賣方惜售的緣故,所以價格還降不下來,需要至少半年的時間沉澱,亦即明年下半年房價下行將更為顯著。

銀行業者更進一步指出,新青安是在2023年8月上路,另外有很多的預售屋是在2023年開始銷售完工的時間,應該也落在2026年開始轉房貸,由於現在銀行普遍已不承做第二戶房貸,或是房貸利率拉得極高,因此2026年這些預售屋完工要轉房貸的時候,即有可能投資客因為拿不到房貸而直接在市場上倒貨,屆時若供給量過大,會有一波更明顯的降價潮。

上周金管會所發布的統計數字已經有看到房貸的逾放比上升的情況,銀行業者私下坦言,一般而言新青安的貸款成數是在8成左右,如果到時候房價下跌的程度超過2成,那麼等於交不出房貸的投資客,就算是賣房也沒有辦法完全清償對銀行的借款,這個時候就會產生預放,直接由銀行來拍賣收回欠款。先前許多金控旗下的資產管理公司由於近10年來的逾放很低幾乎都沒有生意可做,國銀主管指出,倘若房價下降超過2成、3成,而借款戶又無力還本,接下來恐怕又會有很多新的案源等著處理。

主掌房貸業務的主管坦言,通常寬限期借越久的貸款戶,會被認為還款能力越低。舉例來說,新青安心的最長借款寬限期是5年,但是平均值大約在3年左右,會用到5年的多半是還款能力不佳,或者是本身就是投資客的心態想在5年內脫手,所以才爭取最長的時間,因此倒貨潮的最高峰預估會在2028年,也就是新青安從2023年開始承作起算5年。

國銀主管也對於目前的市況指出,中部都會區的平均房貸金額已經在1500萬,至於雙北市則在1800萬至2千萬,倘若以現在50萬一坪來計算要住到室內坪數20坪左右但是公設比又經常在三、四成的水準來看,通常要買到的權狀坪數必須要是45坪,因此實際的房屋總價大約會在2200萬左右居多。

這時若以八成的貸款來看的話,借款總金額就大約在1800萬,很多月薪5萬的年輕人即使買房,等到進入還本期的時候就會面臨重大的考驗,倘若央行再升息,幅度只要超過2碼,一個月的利息負擔增加7500元,年輕人恐怕連利息都不見得繳得起。

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