房價還能撐嗎?一表看央行六波信用管制前後變化

房市示意圖/中信房屋提供
房市示意圖/中信房屋提供

央行祭出第七波房市管制措施,加上近期銀行房貸水位拉「緊」報,使得房市瞬間降溫,交易量大幅縮減,不少民眾認為房市將轉為空頭,房價可能應聲下跌。

中信房屋研展室彙整實價登錄,對比歷次央行推出房市管制措施前後的房價變化,數據顯示,過去六波房市信用管制,房價上漲與下跌各出現3次,但從長期趨勢來看,房價整體仍然持續上揚。

中信房屋研展室副理莊思敏表示,2020年底,央行推出近年首波選擇性信用管制時,當時全台平均房價約每坪30.5萬元,多波管制下,房價確實曾在下一季出現下修,但修正的幅度相對有限,2023Q2那次最重,但也僅修正2.7%。

而截至今年Q3,全台的平均房價已經來到每坪46.7萬元,也就是說短短四、五年時間裡,全台平均房價就增加了16.2萬元,漲幅高達53%,漲勢相當驚人。

為何政府頻繁打炒房,但房價卻始終居高難下?

莊思敏指出,雖然政府頻頻打炒房,但房價上漲仍有基本面的支撐,一方面,過去幾年全球QE、降息、台商回流等因素導致市面上游資氾濫,大量熱錢湧進不動產市場,擴大了房市需求。

另一方面,由於缺工少料、原物料上漲以及土地取得成本的提高,建商的營建成本也跟著增加,而這些成本最終也會轉嫁到消費者身上,進一步推高房價。

這一次號稱「史上最重」的打炒房措施是否真的能把房價打下來,莊思敏認為,第七波選擇性信用管制的實施,加之近期沸沸揚揚的銀行房貸限額風波,確實讓市場信心受到很大干擾,買賣雙方紛紛進入觀望狀態,交易量快速萎縮,原本的供需結構也將面臨反轉的壓力。

房市一向具有「量行價先」的特性,若長期買氣不振,房價最終勢必會有所回落,惟鑒於通膨預期、美國降息、以及科技產業設廠等利多因素仍在支撐市場,判斷房價下修空間也會相對有限。

央行歷次信用管制推出前後全台平均房價變化  資料來源/中信房屋
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