獨／嚴防成數灌水 央行盯上不動產抵押貸款和定存單

央行上周宣布加大打炒房力道，不僅在此次理監事會議之後新增4項打房新規定，在最新版的問答集更直接盯上不動產抵押貸款和定存單，嚴防成數灌水成為管制破口。

央行這次在問答集下達的新指令，一種是先向他人取得房屋所有權，再以該房屋向銀行以「非房貸」方式申辦貸款來突破房貸成數上限，另一種則是用定存單質借的方式，來增加貸款成數。

官員指出，央行這二項規定主要為防範「二房」或「三房」的購屋者，為了突破房貸成數最多只能5成、3成的限制，因此用上述這二種方式來向銀行套出買房資金。

舉例來說，假設名下已有二筆房貸的小明，先向朋友借了一筆錢，去向房屋的賣方取得房子，之後再以該房子向銀行申請一般不動產的「抵押貸款」，倘若小明本身財資力佳，很有可能可取得約當房屋市價的6成、7成，甚至更高的貸款金額。

央行認為，這筆錢明明應該是用房貸的方式來辦理，但卻因為房子提前完成過戶，然後小明取巧另外用一般不動產抵押貸款的途徑，來取得遠比小明透過房貸方式更高的成數，倘若小明辦房貸，則只能得到的3成房貸成數，但若透過這種「移花接木」的方式，則得到遠超過3成的成數，為此，央行此次特別在QA增訂新規定，向銀行示警。

至於用定存單質借的方式套出資金來增加銀行貸款。舉例來說，小華名下已有一筆房貸，但現在要買第二戶，此時小華把手上的100萬的存款，以「定存單」方式向銀行質借取得90萬元來作為支付賣方的款項。對此央行官員則質疑：「為何不直接用現成的100萬存款付，仍要用槓桿套出銀行資金？」因此也明白在QA中把問題點出來，禁止這種方式。

除了上述二種方式，建商的「餘屋貸款」也被鎖定。央行在2020年12月、2021年12月的第一波、第四波選擇性信用管制，先後出手將建商的餘屋貸款成數降為5成、4成，這次再對餘屋貸款出手，可說是時隔近3年，再對建商出手降低餘屋貸款成數，而且央行特別在最新版的QA示警，若建商在銀行的餘屋貸款合約到期要續約，就必須以新成數3成為限，而且差額的部分最長給予1年調整期。

銀行業者指出，一般而言，餘屋貸款的借款年期都是3年，從2020年12月起算迄今，舊合約都將陸續到期，要立新約，因此，口袋不夠深的建商，由於必須籌更多自備款，因此，勢必得在市場上倒貨。

此外不只一般民眾，連建商使用定存單向銀行套出更多資金，在央行最新的QA也直接點名向銀行示警，要求建設公司購買土地時，銀行如果已經給予4成的土融資金，就不能夠再受理建商用定存單質借更多的資金投入該地，可說這些和「定存單」有關的行徑，已全面被央行盯上。

銀行業者指出，運用存款轉化為定存單的方式，來向銀行質借，投資客或建商都已非常「熟悉」，更使央行發現原來這個會成為房市資金管制的破口，因此這回修訂新版的QA，一併把路給堵死，讓投資客或建商向銀行借款時，不要打「定存單」的主意來取巧。