全球建商倒閉潮蔓延,台灣風平浪靜?李同榮:四大支撐主因

台中房市示意圖。記者游智文/攝影
台中房市示意圖。記者游智文/攝影

繼亞洲中國房市泡沫崩盤,大建商倒閉風潮蔓延,歐洲奧地利房產巨頭西格納29日宣布破產,全球先進國家房市正陷入暴雷颱風圈中,而台灣房市為何相對顯得風平浪靜?房市趨勢專家分析台灣房市支撐有4,包括超漲幅度有限、央行保守限貸、大建商財務健全以及台灣升息溫和、剛需強勁等,雖目前處高檔反轉風險中,但終將以盤代跌,微緩著陸,不會有崩盤危機。

李同榮指出,從2019年開始,全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速,先進國家房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速,全球央行不得不採持續升息機制,除控制通膨不再惡化,並收縮市場資金,當然影響到2023年全球經濟開始走軟,房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下,資不抵債的大型建商開始相繼倒閉,並陸續產生骨牌效應。

李同榮進一步分析,中國三大民營房企恆大、碧桂園、遠洋接連暴雷,韓國因一年持續升息八碼令房價由多轉空急跌,而近年從歐洲英國、德國、瑞典、奧地利再到澳洲、中國、韓國、甚至加拿大,建商倒閉潮如野火蔓延,但台灣房市,如同處在颱風的風暴中卻顯現得風平浪靜,分析其房市支撐力主因有四:

(一)超漲幅度有限,跌幅也有限。從2019-2023年間,全台六都5年的平均漲幅,扣除營建成本增加、物價上漲、與經濟成長率,評估房價漲勢合理性與超漲幅度如下:1.房價平均漲幅:五年漲幅六都平均漲幅60%、平均年漲幅12%。2.營建成本:五年增加20%、平均年漲幅4%。3.消費物價:五年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7%。4.實質房價平均漲幅:五年漲幅60%-20%-13.5%=26.5%、平均年漲幅26.5%/5年=5.3%。5.平均經濟成長率:5年每年平均經濟成長率3.4%。6.每年實質均價超漲幅度:5.3%-3.4%=1.9%。

由上述數據分析,此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅,扣除營建成本、物價、經濟增長等因素,實際超漲幅度有限,市場轉空時,跌幅也很有限,因此台灣房市不會有崩盤危機。

(二)央行保守限貸,嚴控建商資金槓桿操作:相對於先進國家對建商融資控。管與衍生性商品控管的鬆散,台灣央行是過度保守,5次限貸對風險控管提前部署,壓抑房市的過度擴張,爛尾樓風險只局限於小型建商,影響整體房市不大。

(三)大建商財務健全,獲利穩健:台灣房企上市公司近十年來朝向多角化經營,財務結構相當健全,獲利穩健,由於建商口袋深,經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力,餘屋得以因市場機制 推案量縮慢慢消化,因此不會有價格崩潰與資金缺口的衝擊。

(四)升息溫和,剛需強勁,衝擊房市有限:近兩年台灣五次,2022年共升息2.5碼,2023 年至今則升息0.5碼。因為升息幅度有限,且市場剛性需求的支撐力道強勁,相對於房市的衝擊也非常有限。

李同榮最後分析,根據國際清算銀行(BIS)2022的數據,整體先進國家家庭債務/GDP比重約為70%左右,家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、中歐、南韓、加拿大等國家。自2019開始全球資金量化寬鬆,新進國家房市都走一波多頭走勢,直至近年升息影響經濟增長,2023下半年開始走空。

台灣在2022年房貸與建築融資總和佔比約50%,房價漲幅在先進國家中段班。雖然,台灣房市在今年第三季已出現死亡交叉,預期2024 Q1前房市將由多轉空,然因上述四大支撐主因,房市沒有崩盤危機,將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。

🏠udn房地產-推薦新聞

▪ 為何房市爆熱?賴正鎰曝關鍵原因:會延續到明年
▪ 除濕機放角落恐釀災!台電曝「最佳位置」:發揮最大效能
▪ 沒錢才愛抱怨?北漂男嘆「買不起房」遭斥 長輩狂酸:台灣有錢人超多
▪ 2房改1房未來難脫手? 過來人曝「關鍵在它」:僅一周就成交
▪ 低總價宅首季買氣火熱 台中市中區280萬最低

房產新訊
房屋買新賣新 不符重購退稅

房屋買新賣新 不符重購退稅

區域觀測站
免繳稅家庭也可買屋 七都45區可選、這兩區不到400萬

免繳稅家庭也可買屋 七都45區可選、這兩區不到400萬

房產新訊
首購、換屋族 躍買房主力

首購、換屋族 躍買房主力

延伸閱讀

免繳稅家庭也可買屋 七都45區可選、這兩區不到400萬

免繳稅家庭也可買屋 七都45區可選、這兩區不到400萬

中壢A21房價 5年來漲幅逾5成

中壢A21房價 5年來漲幅逾5成

「短線炒房風險大」 銀行業3大提醒

「短線炒房風險大」 銀行業3大提醒

房市熱 公銀提高房貸成數

房市熱 公銀提高房貸成數

相關新聞

行庫房貸鬆綁 借款人符合兩大條件最高成數可拿8成5

行庫房貸鬆綁 借款人符合兩大條件最高成數可拿8成5

為何房市爆熱?賴正鎰曝關鍵原因:會延續到明年

為何房市爆熱?賴正鎰曝關鍵原因:會延續到明年

低總價宅首季買氣火熱 台中市中區280萬最低

低總價宅首季買氣火熱 台中市中區280萬最低

低總價產品成市場主流 預售新案搶手...中古屋也受惠

低總價產品成市場主流 預售新案搶手...中古屋也受惠

松菸商圈租金 每坪衝1.1萬

松菸商圈租金 每坪衝1.1萬

房價壓力炸鍋 信義房屋:新購屋平均房貸近千萬

房價壓力炸鍋 信義房屋:新購屋平均房貸近千萬

熱門文章

為何房市爆熱?賴正鎰曝關鍵原因:會延續到明年

為何房市爆熱?賴正鎰曝關鍵原因:會延續到明年

2房改1房未來難脫手? 過來人曝「關鍵在它」:僅一周就成交

2房改1房未來難脫手? 過來人曝「關鍵在它」:僅一周就成交

低總價宅首季買氣火熱 台中市中區280萬最低

低總價宅首季買氣火熱 台中市中區280萬最低

中壢A21重畫區這裡5年漲快6成 未來房價上看4字頭

中壢A21重畫區這裡5年漲快6成 未來房價上看4字頭

人沒來、人跑了房價會跌?一表看六都人口房價變化

人沒來、人跑了房價會跌?一表看六都人口房價變化

他想買桃園房嘆「貴又小」 多數人力推這1地:屋齡新且便宜

他想買桃園房嘆「貴又小」 多數人力推這1地:屋齡新且便宜

商品推薦

台北不用200萬、新北8字頭就封王 2024年新案還開不出震撼價

台北不用200萬、新北8字頭就封王 2024年新案還開不出震撼價

房屋稅繳納期限將至!逾期未繳最高加徵10%滯納金

房屋稅繳納期限將至!逾期未繳最高加徵10%滯納金

房價回不去了?首季七都大樓全漲 新竹每年都漲雙位數

房價回不去了?首季七都大樓全漲 新竹每年都漲雙位數

大都更時代真會來?專家點關鍵問題「需解決」

大都更時代真會來?專家點關鍵問題「需解決」

YouTuber 捧重金卡位松菸店面 首見單價破萬租金

YouTuber 捧重金卡位松菸店面 首見單價破萬租金

房子裝修廚房會花多錢?業者:時代不同占比大幅拉高

房子裝修廚房會花多錢?業者:時代不同占比大幅拉高

東區發展軸線東移了 大巨蛋商圈迎首筆破萬元店面租金

東區發展軸線東移了 大巨蛋商圈迎首筆破萬元店面租金

大巨蛋商機松菸店面沾光 迎首筆單價破萬租金交易

大巨蛋商機松菸店面沾光 迎首筆單價破萬租金交易

首季七都房價全漲  一表看這縣市有多誇張

首季七都房價全漲 一表看這縣市有多誇張

保養品牌捧重金取代茶屋 松菸首見單價破萬租金

保養品牌捧重金取代茶屋 松菸首見單價破萬租金

房市難降溫房貸餘額衝高…五大銀行4月新增逾955億元

房市難降溫房貸餘額衝高…五大銀行4月新增逾955億元

三理由 打炒房不如預期

三理由 打炒房不如預期