下半年交易量大增2024房價續漲?專家:考驗才剛開始

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

2023年11月六都買賣移轉棟數突破2.3萬棟,月增11.34%,年增26.1%,寫下今年最大增幅,就在交易量大增之際,房市趨勢專家李同榮示警,房市與股市的價量關係走勢不同,別陷入「量先價行」的迷思,2024房市沒有再上漲的基本要件,選後若短線上漲,房價漲多少就恐會跌多少。他同時提出五大理由認為2024房市轉空,將呈「價盤量溫」、「以盤代跌」走勢。

李同榮說,雖然目前交易量回溫,但對房價的支撐力考驗才正開始,從房市建照量與開工量之先行指標觀察,雖然房價除超漲區外,沒有明顯鬆動,但短期銷售率不佳,造成餘屋增多,房市必須沈澱消化餘屋,後市才會穩健。

因市場剛需的支撐力強勁,新青安貸款專案刺激下,成屋市場在高價跌與低價漲的環境下,房價第三季暫時處於「止漲卻不跌」的盤整格局,但第四季可能部分超漲預售區價格會開始鬆動,同時也會因市場信心恢復、促銷積極,促使交易量回溫,這也是下半年在房價表現不佳的狀況下,交易量能比上半年回溫的主因。

李同榮認為2024房市將轉空的五大理由為:

1.經濟基本面轉弱:升息效應,今年GDP減弱、八年經濟負成長魔咒成真,後頭還有大陸對台貿易壁疊清單制裁,對兩岸出口不利,間接影響經濟並對房市產生不利影響。

2.技術面反轉向下:房價處技術高檔,營建成本與蛋白低基期已充分反應,房價將因高基期推升無力而轉弱。

3.供給面增加:持續一年半預售市場銷售率普遍不佳,餘屋持續增加,在囤房稅制打房壓力下,餘屋大竄逃,新案與餘屋容易產生多殺多。

4.政策面壓制:禁止轉售扭曲預售市場,高總價臨天花板,低坪數臨最小化,價上不去,空間也無法一直縮小,政策面持續不友善,對市場信心產生影響。

5.消息面利空:地緣政治影響全球與兩岸局勢動盪不安,尤其兩岸關係若持續緊繃,就會是房市的一頭大灰犀牛與一顆隨時引爆的不定時炸彈。

李同榮說,置產民眾常陷入市場當下氛圍,漲時追漲、跌時殺跌,應該要有逆勢思惟,房市走勢有一定循環機制,千萬不要以為量增價就會漲,建商若太樂觀的看待房市,盲目推案,只會讓市場供給一再過剩,餘屋去化更加困難,就會產生多殺多現象。

李同榮同時提醒購屋大眾,房市沒有永遠漲的道理,未來一年半房市必須休息消化餘屋,但房價沒有崩盤危機,將以盤代跌或微跌,2024低價市場支撐力足,六都表現為大台北抗跌、中南部稍弱,桃園轉強,整體房市呈現「價盤量溫」格局。

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