居住正義是空談？社宅少又難抽...專家：土地成本太高、地方執行資源不一

近年來，台灣政府積極推動社會住宅（簡稱社宅）政策，期望透過興建與租賃補助，改善弱勢族群與年輕世代的『成家』問題。然而，儘管社宅政策跟過往比已有一定進展，興辦速度與數量仍難以滿足市場需求，租屋市場與房價對於大多數民眾仍難以負擔。

比起許多社宅領先的模範國家，台灣仍有許多可學習與優化的地方，才能真正推動與落實居住正義與更全面照顧到有需要的族群。

2016年，政府訂下「八年二十萬戶」的社宅目標，即興建十二萬戶社宅，並透過包租代管等方式提供八萬戶租賃補助，以緩解租屋市場壓力。

截至2024年底，內政部統計，全台已興建完成的社宅約3.5萬戶，另有5.5萬戶正在規劃與施工中，總量雖穩步增加，卻仍距離目標有不小差距。

主要困境包括土地取得困難、地方政府執行進度不一、民眾對社宅的接受度仍待提升等。

目前全台六都社宅發展概況如下：

台北市、新北市： 社宅供應量最大，但土地成本高，興建速度受限。

桃園、新竹、台中： 近年積極推動社宅，適合科技新貴與青年族群，但仍供不應求。

台南、高雄： 受地價較低影響，興建進度相對順利，未來成長潛力大。

優勢與挑戰並存面對的社宅

安新建經桃竹區業務執行經理劉易昌整理出以下三點關於台灣社宅的優點與難處－

1. 政策優勢：減輕居住負擔，租金相對親民

社宅租金一般為市場行情的8~9折，對於低收入戶、小資族、新婚家庭而言，是較具吸引力的選擇。此外，政府也提供租金補貼與包租代管，讓租屋族更容易負擔房租。

然而，由於需求遠超供應，社宅的抽籤競爭激烈，部分地區的中籤率甚至低於10%，讓許多符合資格的民眾無法受惠。

2. 興建與管理問題：進度落後，民間參與度低

社宅推動最大的挑戰之一，在於土地取得困難與地方政府執行資源不一。

許多都市土地成本高，導致社宅興建成本增加，地方政府在興建選址與施工許可上，往往面臨居民抗議與行政程序的挑戰，影響工程進度。

3. 社宅比例過低無法有效舒緩

儘管政府積極推動社宅，但台灣整體住宅市場仍由私人住宅主導，社宅供應量僅占全國住宅總數不到2%。

其中，臨近台灣的日本6.1%、新加坡8.7%、韓國8%。歐美各國則更高，諸如荷蘭34%、英國20%、丹麥19%、瑞典18%、德國16% 等，歐盟社會住宅比例平約為14%。

台灣vs領先社宅指標國的差異

以下幾點指出台灣現行的社宅政策與規劃的和其他指標領先國的差異處，或許可從其中找到未來優化的借鏡發展方向

居住期限的設定：

1. 歐美國家：長期租賃、終身居住保障

許多歐美國家的社會住宅並不僅僅是「過渡性住宅」，而是可長期租住甚至終身居住，如：荷蘭、奧地利：社宅租金低於市價，但居民可長期居住，避免租賃市場過度投機。

德國：政府提供「受保護租賃住房」，確保租金穩定，減少市場炒作。

新加坡：政府主導公共組屋（HDB），不只是租賃，也提供可購買的社會住宅，形成穩定的居住結構。

2. 台灣：短期補助、租期有限
目前台灣的社會住宅政策主要以「短期租賃」為主，租期一般為3~6年，期滿後需重新申請，目標是讓低收入族群與青年族群有短期居住解方。

管理模式的配置：

1. 歐美國家：政府、非營利機構與私人企業協作
在歐美國家，社會住宅通常由政府+非營利機構+民間企業共同經營，形成穩定的供應鏈。

荷蘭「社宅協會模式」：政府提供土地與資金支持，由非營利房屋協會管理，確保財務獨立運作，租金收益可用於未來擴建社宅。

德國「受保護租賃模式」：政府補貼建商建設出租住宅，租金由政府監管，確保市場不失控。

新加坡HDB（建屋發展局）：政府直接興建與管理，確保國民都能負擔得起房屋。

2. 台灣模式：政府主導，民間參與度較低
台灣的社宅興建主要由內政部與地方政府組織規劃，部分委託民間業者經營管理，但民間參與度仍偏低。

這麼做的優點是政府可直接控管租金與社宅規模，確保政策落實；缺點則為政府財力人力資源有限，社宅開發興建到供給速度慢且少了民間企業的多方管道經驗交流，會較失去靈活度。

隨著時代與人口結構的改變，越來越多人不婚不生，也不再堅持有土斯有財的觀念，對於居住的要求不再與不動產購置畫上等號，所以多元的居住型態發展與供給持續變化推動，並配合政策調整補強，逐步落實民眾對「居住正義」的滿足才是長遠之道。

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