瑞銀2023全球房產泡沫指數：泡沫破滅 兩城市陷風險

最新《2023 瑞銀全球房地產泡沫指數》分析了全球25個主要城市的住宅價格，顯示房地產市場的失衡程度急劇下降，只有蘇黎世和東京仍面臨房地產泡沫風險。從2022年中到2023年中，這些城市的實際房價平均下降5%，而房價或會進一步下跌。

《2023年瑞銀全球房地產泡沫指數》指出，平均而言，過去兩年全球通膨及利率飆升導致環球金融中心房地產市場的失衡程度急劇下降。數據顯示，只有蘇黎世與東京兩個城市，仍處在泡沫風險類別，相較於去年的九個城市大幅減少。

之前列入泡沫風險區域的多倫多、法蘭克福、慕尼黑、香港、溫哥華、阿姆斯特丹和特拉維夫現在均位於高估區域。和去年相比，邁阿密、日內瓦、洛杉磯、倫敦、斯德哥爾摩、巴黎和雪梨的房地產市場亦繼續被高估。

同樣地，紐約、波士頓、舊金山和馬德里的失衡狀況也有所下降。指數顯示，房地產在這些市場的估值目前合理，與米蘭、聖保羅和華沙並列。新加坡和杜拜亦然，儘管它們作為地緣政治避風港的聲譽導致近來租購需求急增。

房價全面調整 接近2020年水準

大多數市場的平均房貸利率自2021年起增加近兩倍，進而推動融資成本上升，房價增長也因此受到影響。報告中的25 個城市其年度名目房價增長在一年前急升10%後陷入停滯。瑞銀財富管理投資總監房地產主管Claudio Saputelli表示：「目前，經通膨調整後的房價實際上比 2022年中低了5%。平均而言，這些城市都失去了疫情期間大部分的實際房價漲幅，目前再度接近2020年中期的水準。」

比較法蘭克福和多倫多兩個去年風險評分最高的城市，實際房價在過去四個季度下跌了15%。高市場估價和相對較短的組合房貸條款也讓斯德哥爾摩的房價承受巨大壓力，而雪梨、倫敦和溫哥華的房價所承受的壓力較小。相比之下，馬德里、紐約和聖保羅這三座迄今風險估值適中的城市，實際房價持續溫和上漲。

通膨降低泡沫風險

失衡程度急劇下降不僅是房價持續下跌造成，同時也是源於通膨的關係，促使收入和租金增長。自2022年中起，抵押貸款增長減半，家庭債務與收入比率不斷下降，尤其是在歐洲。再者，除美國之外，名目租金增長也顯著加快，本報告所有分析地區均呈現正增長。

然而，通膨驅動的營收成長以及價格調整還不足以有效地推動經濟成長並大幅提高負擔能力。平均而言，技術服務業人員經濟上負擔得起的居住空間仍比疫情開始前減少了40%。如果利率維持在目前的高水平，房價下行空間較大(至少以實際價值計算)。

需求呈現復甦趨勢

然而，部分城市早已播下下一輪房價上漲的種子。混合辦公模式並無持續削弱大家對城市生活的需求，且隨著最近發放的建築許可證減少，房屋短缺的情況將會加劇，尤其是在歐洲的城市中心地帶。瑞銀財富管理主筆Matthias Holzhey總結：「房屋需求持續積累，一旦家庭財務狀況改善，房價可能會反彈。」

亞太區東京房地產市場的失衡現象持續加劇，導致該城市在過去20年逐漸從價值低估進入泡沫風險區域，與日本其他城市形成鮮明對比。儘管淨移民人數下降和抵押貨款利率適度上升，但名目房價動態未有減弱。

自此項報告首度發布以來，香港一直處於泡沫風險水平。香港經通膨調整後的房價從2022年中至 2023年中下跌7%之後，已重返2017年的水平。整體而言，我們現在認為香港處於高估區域。

新加坡的房屋供應無法滿足強勁的本地和國際需求。實際房價自2018年起上漲了15%。然而，租金亦反映出這一點，同期上漲約40%。

雪梨房地產市場近年極為波動，始終徘徊在泡沫風險區域。澳洲儲備銀行最近大幅加息引發新一輪的房價大幅調整。經通膨調整後的房價重回2018年的水平。由於外國需求持續好轉，進一步下跌的可能性有限。

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