瑞銀2023全球房產泡沫指數:泡沫破滅 兩城市陷風險

最新《2023 瑞銀全球房地產泡沫指數》分析了全球25個主要城市的住宅價格,顯示房地產市場的失衡程度急劇下降,只有蘇黎世和東京仍面臨房地產泡沫風險。從2022年中到2023年中,這些城市的實際房價平均下降5%,而房價或會進一步下跌。

《2023年瑞銀全球房地產泡沫指數》指出,平均而言,過去兩年全球通膨及利率飆升導致環球金融中心房地產市場的失衡程度急劇下降。數據顯示,只有蘇黎世與東京兩個城市,仍處在泡沫風險類別,相較於去年的九個城市大幅減少。

之前列入泡沫風險區域的多倫多、法蘭克福、慕尼黑、香港、溫哥華、阿姆斯特丹和特拉維夫現在均位於高估區域。和去年相比,邁阿密、日內瓦、洛杉磯、倫敦、斯德哥爾摩、巴黎和雪梨的房地產市場亦繼續被高估。

同樣地,紐約、波士頓、舊金山和馬德里的失衡狀況也有所下降。指數顯示,房地產在這些市場的估值目前合理,與米蘭、聖保羅和華沙並列。新加坡和杜拜亦然,儘管它們作為地緣政治避風港的聲譽導致近來租購需求急增。

房價全面調整 接近2020年水準

大多數市場的平均房貸利率自2021年起增加近兩倍,進而推動融資成本上升,房價增長也因此受到影響。報告中的25 個城市其年度名目房價增長在一年前急升10%後陷入停滯。瑞銀財富管理投資總監房地產主管Claudio Saputelli表示:「目前,經通膨調整後的房價實際上比 2022年中低了5%。平均而言,這些城市都失去了疫情期間大部分的實際房價漲幅,目前再度接近2020年中期的水準。」

比較法蘭克福和多倫多兩個去年風險評分最高的城市,實際房價在過去四個季度下跌了15%。高市場估價和相對較短的組合房貸條款也讓斯德哥爾摩的房價承受巨大壓力,而雪梨、倫敦和溫哥華的房價所承受的壓力較小。相比之下,馬德里、紐約和聖保羅這三座迄今風險估值適中的城市,實際房價持續溫和上漲。

通膨降低泡沫風險

失衡程度急劇下降不僅是房價持續下跌造成,同時也是源於通膨的關係,促使收入和租金增長。自2022年中起,抵押貸款增長減半,家庭債務與收入比率不斷下降,尤其是在歐洲。再者,除美國之外,名目租金增長也顯著加快,本報告所有分析地區均呈現正增長。

然而,通膨驅動的營收成長以及價格調整還不足以有效地推動經濟成長並大幅提高負擔能力。平均而言,技術服務業人員經濟上負擔得起的居住空間仍比疫情開始前減少了40%。如果利率維持在目前的高水平,房價下行空間較大(至少以實際價值計算)。

需求呈現復甦趨勢

然而,部分城市早已播下下一輪房價上漲的種子。混合辦公模式並無持續削弱大家對城市生活的需求,且隨著最近發放的建築許可證減少,房屋短缺的情況將會加劇,尤其是在歐洲的城市中心地帶。瑞銀財富管理主筆Matthias Holzhey總結:「房屋需求持續積累,一旦家庭財務狀況改善,房價可能會反彈。」

亞太區東京房地產市場的失衡現象持續加劇,導致該城市在過去20年逐漸從價值低估進入泡沫風險區域,與日本其他城市形成鮮明對比。儘管淨移民人數下降和抵押貨款利率適度上升,但名目房價動態未有減弱。

自此項報告首度發布以來,香港一直處於泡沫風險水平。香港經通膨調整後的房價從2022年中至 2023年中下跌7%之後,已重返2017年的水平。整體而言,我們現在認為香港處於高估區域。

新加坡的房屋供應無法滿足強勁的本地和國際需求。實際房價自2018年起上漲了15%。然而,租金亦反映出這一點,同期上漲約40%。

雪梨房地產市場近年極為波動,始終徘徊在泡沫風險區域。澳洲儲備銀行最近大幅加息引發新一輪的房價大幅調整。經通膨調整後的房價重回2018年的水平。由於外國需求持續好轉,進一步下跌的可能性有限。

房屋搜奇
房價要跌了?700萬預售案「3年掉價」變這數字 專家:價格修正成必然

房價要跌了?700萬預售案「3年掉價」變這數字 專家:價格修正成必然

房屋搜奇
鄰居家漏水要求修繕可擺爛嗎?有「鑑定證明」:不處理主管機關能開罰

鄰居家漏水要求修繕可擺爛嗎?有「鑑定證明」:不處理主管機關能開罰

區域觀測站
租屋處每度電費不讓房東喊價 竹市府呼籲:使用新版住宅租賃契約

租屋處每度電費不讓房東喊價 竹市府呼籲:使用新版住宅租賃契約

延伸閱讀

五口之家桃園換屋怎麼選?信義房屋這麼推

五口之家桃園換屋怎麼選?信義房屋這麼推

信義房屋:軟裝趨勢興起  小兩房50萬搞定

信義房屋:軟裝趨勢興起 小兩房50萬搞定

信義房屋113年EPS2.42元 現金股利預計1.8元

信義房屋113年EPS2.42元 現金股利預計1.8元

信義房屋廣納MA 年薪百萬 海外輪調不是夢

信義房屋廣納MA 年薪百萬 海外輪調不是夢

相關新聞

預售屋買氣凍 成交量探低點

預售屋買氣凍 成交量探低點

擁台積題材區域 房市率先降溫

擁台積題材區域 房市率先降溫

預售交易不到4千件探新低!「科技概念宅」衰退8成最慘

預售交易不到4千件探新低!「科技概念宅」衰退8成最慘

中正區豪宅竟賠掉4600萬售出!張旭嵐解析3原因:上波房市高點賣不掉

中正區豪宅竟賠掉4600萬售出!張旭嵐解析3原因:上波房市高點賣不掉

台南房價看漲、南科成下一個竹北?專家:東橋、鹽行、國平重劃區大利多

台南房價看漲、南科成下一個竹北?專家:東橋、鹽行、國平重劃區大利多

「329檔期」是什麼?房市熱不熱這時期見真章?專家:看房有限時優惠

「329檔期」是什麼?房市熱不熱這時期見真章?專家:看房有限時優惠

熱門文章

比除濕機還強?他開1家電沒看過發霉 過來人大推:用過回不去

比除濕機還強?他開1家電沒看過發霉 過來人大推:用過回不去

房價要跌了?700萬預售案「3年掉價」變這數字 專家:價格修正成必然

房價要跌了?700萬預售案「3年掉價」變這數字 專家:價格修正成必然

好強大學城!台中兩房熱區曝 這區5成交易靠這大學

好強大學城!台中兩房熱區曝 這區5成交易靠這大學

Andy「北部套房月租6千」驚呆上萬人!地段曝光網友全讚:佛心房東

Andy「北部套房月租6千」驚呆上萬人!地段曝光網友全讚:佛心房東

少子化、空屋率高...但房價依舊易漲難跌?房仲:現在可以買到相對便宜價格

少子化、空屋率高...但房價依舊易漲難跌?房仲:現在可以買到相對便宜價格

不是北屯!台中未來10年發展這2區 土開專家曝原因

不是北屯!台中未來10年發展這2區 土開專家曝原因

商品推薦

有屋住就是居住正義?年輕人有房租就行?專家一語道破:要能讓生活更好

有屋住就是居住正義?年輕人有房租就行?專家一語道破:要能讓生活更好

房產溫度計/「台積宅」會讓中南部房價崩盤嗎?專家解析房市衝擊

房產溫度計/「台積宅」會讓中南部房價崩盤嗎?專家解析房市衝擊

看好建築產業「綠色升級」 旭威認證進軍淨零建築

看好建築產業「綠色升級」 旭威認證進軍淨零建築

少子化、空屋率高...但房價依舊易漲難跌?房仲:現在可以買到相對便宜價格

少子化、空屋率高...但房價依舊易漲難跌?房仲:現在可以買到相對便宜價格

怎避免瑕疵屋?專家:房仲有義務提供「房屋現況說明書」、索要賠償

怎避免瑕疵屋?專家:房仲有義務提供「房屋現況說明書」、索要賠償

法拍屋真能撿便宜?專家示警「風險極高」:7大安全重點務必留意

法拍屋真能撿便宜?專家示警「風險極高」:7大安全重點務必留意

單價139.3萬...誰還說天母沒落?專家「這1優勢存在」:企業家看重

單價139.3萬...誰還說天母沒落?專家「這1優勢存在」:企業家看重

大陸建設今年推5大案!首度插旗南港、新竹 這因素預售房價仍難降

大陸建設今年推5大案!首度插旗南港、新竹 這因素預售房價仍難降

打住不打商!科技大廠轉手獲利近1.3億元

打住不打商!科技大廠轉手獲利近1.3億元

5月報稅必知!「自用住宅輕稅優惠」3月24日前要申報:忘記恐多繳1.67倍

5月報稅必知!「自用住宅輕稅優惠」3月24日前要申報:忘記恐多繳1.67倍

房市交易冷清...短期難翻轉!專家:剛需買家應趁此時入場撿便宜

房市交易冷清...短期難翻轉!專家:剛需買家應趁此時入場撿便宜

豪宅稅門檻下修、工廠竟也中獎!專家教一招解套

豪宅稅門檻下修、工廠竟也中獎!專家教一招解套