40年房貸淪終生屋奴？國外紛推50年、還有多代制

馨傳不動產智庫統計全球15個主要國家房貸年限，由於房價高漲，多數國家鬆綁房貸年限，其中英國、韓國、日本都推出50年房貸，15個國家過半數房貸年限介於40年至50年，不過法國、加拿大則收緊房貸年限。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，台灣目前房貸年限定為40年，在全球各國裡屬於中庸位階，未過於嚴苛或寬鬆；雖然放寬房貸年限可以降低購屋族每月還款壓力，使民眾更容易買房，但同時也可能刺激房價上揚。

他表示，無論政策要放寬或緊縮，拿捏需要謹慎規劃，才不會陷入忽打忽救的矛盾局面之中。

全球主要國家中，以瑞典的房貸年限最長，雖然在2016年3月，瑞典國會修法將房貸年限降至105年，但年限依然久得驚人，主因是瑞典房貸族多已習慣「只還利息不還本金」。

同樣限縮房貸年限的還有法國與加拿大，因法國抵押貸款利率相對低，家庭貸款餘額持續升高，法國在2022年修改銀行法規，自2023年起，法國所有銀行房貸上限由原本的30年降至25年，是房貸年限最短的國家。

不過，因法國提供20％至40％首購族頭期款補貼，因此縮減房貸衝擊力道有限。另外，加拿大則把房貸上限由40年減至35年。

新加坡的組屋、私宅的房貸年限各有不同，組屋房貸年限為30年，私宅可以貸到35年。

日本、韓國雖都有50年房貸，但淵源卻大不同。韓國政府為了協助首購族買房與救房市，自今年7月起，將房貸年限由40年延長至50年，並提供予首購族申辦，各大銀行出現申貸大爆量的盛況。

日本在1990年代，已有數家銀行提供100年房貸方案，如今似乎不復見，最長房貸剩下50年。雖然如此，但英國卻受到日本百年房貸的啟發，於2022年首度推出50年房貸方案。

何世昌表示，目前全球50年期及以上的房貸方案大致有二種不同機制，第一種「一代制」最為常見，房貸必須在一代內還完，因此多有申辦年齡限制，最晚還款年齡通常在75歲至85歲不等。

第二種是「多代制」，如日本百年房貸、英國50年房貸等方案即屬於此類，房貸族可把債務轉移至下一代，以「代際借貸」的模式由下一代繼承房產與債務。

何世昌指出，與其他國家相比，台灣房貸年限40年並未過久，屬於合理水準。雖然延長房貸年限會增加總體利息負擔，但貸40年不代表非得還滿40年，房貸族存到錢、或者房屋轉售即可提前清償。此外延長房貸期限可降低每月還款金額，減少房貸族因還不出錢而違約的可能性，可謂利大於弊。

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