40年房貸淪終生屋奴?國外紛推50年、還有多代制

示意圖/記者游智文攝影
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馨傳不動產智庫統計全球15個主要國家房貸年限,由於房價高漲,多數國家鬆綁房貸年限,其中英國、韓國、日本都推出50年房貸,15個國家過半數房貸年限介於40年至50年,不過法國、加拿大則收緊房貸年限。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,台灣目前房貸年限定為40年,在全球各國裡屬於中庸位階,未過於嚴苛或寬鬆;雖然放寬房貸年限可以降低購屋族每月還款壓力,使民眾更容易買房,但同時也可能刺激房價上揚。

他表示,無論政策要放寬或緊縮,拿捏需要謹慎規劃,才不會陷入忽打忽救的矛盾局面之中。

全球主要國家中,以瑞典的房貸年限最長,雖然在2016年3月,瑞典國會修法將房貸年限降至105年,但年限依然久得驚人,主因是瑞典房貸族多已習慣「只還利息不還本金」。

同樣限縮房貸年限的還有法國與加拿大,因法國抵押貸款利率相對低,家庭貸款餘額持續升高,法國在2022年修改銀行法規,自2023年起,法國所有銀行房貸上限由原本的30年降至25年,是房貸年限最短的國家。

不過,因法國提供20%至40%首購族頭期款補貼,因此縮減房貸衝擊力道有限。另外,加拿大則把房貸上限由40年減至35年。

新加坡的組屋、私宅的房貸年限各有不同,組屋房貸年限為30年,私宅可以貸到35年。

日本、韓國雖都有50年房貸,但淵源卻大不同。韓國政府為了協助首購族買房與救房市,自今年7月起,將房貸年限由40年延長至50年,並提供予首購族申辦,各大銀行出現申貸大爆量的盛況。

日本在1990年代,已有數家銀行提供100年房貸方案,如今似乎不復見,最長房貸剩下50年。雖然如此,但英國卻受到日本百年房貸的啟發,於2022年首度推出50年房貸方案。

何世昌表示,目前全球50年期及以上的房貸方案大致有二種不同機制,第一種「一代制」最為常見,房貸必須在一代內還完,因此多有申辦年齡限制,最晚還款年齡通常在75歲至85歲不等。

第二種是「多代制」,如日本百年房貸、英國50年房貸等方案即屬於此類,房貸族可把債務轉移至下一代,以「代際借貸」的模式由下一代繼承房產與債務。

何世昌指出,與其他國家相比,台灣房貸年限40年並未過久,屬於合理水準。雖然延長房貸年限會增加總體利息負擔,但貸40年不代表非得還滿40年,房貸族存到錢、或者房屋轉售即可提前清償。此外延長房貸期限可降低每月還款金額,減少房貸族因還不出錢而違約的可能性,可謂利大於弊。

資料來源/馨傳不動產智庫
資料來源/馨傳不動產智庫

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