這條銀行內規恐掀建商倒閉潮？連遠雄都調節賣土地……

近幾個月以來，建築業者幾乎求貸無門，連上市櫃公司都借不到錢，直指是「土融18個月動工期限」惹的禍，這條看似單純的銀行內規已掐住業者喉嚨。一位上市櫃公司董事長說，水龍頭瞬間被關掉，建商「蓋也不是、不蓋也不是」，不僅拿不到土建融、餘屋借貸，想斷尾求生，也沒人敢接盤。何止中小建商面臨資金壓力，連遠雄都開始調節土地存量、賣地以汰弱換強，就知道這條內規衝擊有多大？

台灣房市從2020年進入新的上升循環週期，在大量熱錢湧入、低利率及通膨大環境下，房價驚驚漲，一路從桃園漲到新竹、台中、台南、高雄等地，甚至從蛋黃區擴散至蛋白區。

內政部、央行眼見房價漲不停，聯手祭出無數次打炒房方案。「射了無數枝的箭都不見效，畢竟房價不是建商故意炒作出來的，是市場自由機制所致，在缺工、缺料、通膨、央行升息等多隻黑天鵝影響下，全國的『土地+營建』成本，每坪多漲10至15萬。台南漲幅更驚人、成長50％，」一位建商說。

豈料2022年元月13日，央行的一項新指示，堪稱是建築業的致命一擊。

央行為嚴打建商養地，召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，促請銀行訂定內規，將四大項目納入授信內規，作為內部稽核及自行查核重點；金管會並將此列為對銀行的檢查重點。

其中，傷殺力最強的是，明訂借款人預計動工實際所需時間，最長以18個月為原則。

太平盛世時期，建商如期施工不是問題，但自從去年3月，政府拋出「修正平均地權條例」議題、預告預售屋不得轉讓後，市場開始動盪不安。

土地融資舊案展延比照新內規，重新擬定貸款條件

一位建商以親身經歷指出，2022年元月、２月總計預售近300戶，3月退了100戶，靠時間慢慢補回來，到9月就更慘了，原本每天成交10戶，僅剩2戶，成交量巨幅萎縮。

投資客退場、加上剛性需求者期待買到更便宜的房子，普遍都在觀望，市場陷入一片死水。一位代銷業者說，看屋客人成交意願不高，會主動砍價，銷售人員比客人還多，正在推的案子只能撐著繼續賣，新建案都不敢接了，有同業開始裁員，還有銷售人員轉行當仲介賣中古屋。

棘手的是，政府不僅將土融（土地融資）上限從六成五降至五成，還要求銀行落實執行，央行並列為檢查重點項目。銀行每兩個月到工地巡察進度，如發現進度落後，會逐步按比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息，導致建商資金壓力遽增。

18個月就像「天條」般，對新建案幾乎殺無赦。銀行無不謹慎執行，當舊案到期要展延時，也要比照新內規辦理，重新談判貸款條件，並加列很多但書。

雪上加霜的是，近兩年房市推案量暴增，銀行放貸餘額大幅成長，從2020年元月的2兆1043億元增至2022年12月的3兆979億元，放款額度已有限，因為根據銀行法第72-2條（建築放款總額之限度）規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30％。

加上又遇到全球通膨嚴峻、美國不斷升息，央行也在2022年升息四次為2.5碼；重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別調整為年息1.75％、2.125％、4％。大環境不佳，金控公司投資失利、淨值衰退，建築放款成本增加，也間接影響到額度。

市場出現「帶照銷售」的土地案件愈來愈多

一位建築業的董事長王凱文（化名）以親身經驗為例分享。他是上市櫃公司，一年間土融利率從1.8％至2％，調高到2.8至3.6％，甚至有人借到4％，幾乎翻倍，資金壓力可想而知。

去年底，他找了很多家銀行談新建案的土融跟餘屋貸款，每家銀行都說沒有額度，連有權狀的「餘屋貸款」都要排隊等額度。「他們當時都跟我說，正在忙著淨值保衛戰。」

王凱文說，他是上市櫃公司都受到這種待遇，更何況是中小建商。

「18個月」堪稱是掐死建商的緊箍咒。導致建商只有三條路可以走，第一條是硬著頭皮，在18個月內拿到建造動工，但必須承擔營運風險，畢竟大環境不好，無法確保銷售成績；第二條路是籌錢還貸砍，例如有位建商無法如期施工，被銀行逼著還錢，一口氣拿出2.5億現金還清土融，被迫停業裁員；第三條路就是賣土地。

「以前仲介都來跟我介紹素地，這幾個月給我看的10幾個案子，都是帶建照（建造執照）的土地，意味著這些土地都是建商拿到建造，卻被18個月的條款卡住，又沒有資金繼續燒下去，只能忍痛到處找買主，」王凱文說。

雪上加霜的是，幾乎沒人想買土地、也沒有資金買了。過去，會買大塊土地的都是建商、開發商，這幾個月，銀行收緊銀根不放貸土融，房市後勢又不看好，根本沒人敢、也沒錢接盤。

不要以為18個月的條款僅衝擊到中小建商，手中有大量土地的大建商壓力更大。

元月10日一早，當立法院火速三讀完成《平均地權條例》修正案時，遠雄也隨即公告將授權董事長在15億元額度內、處分六都未能及時推案土地；元月11日又公告，以總價11.66億元處分新北市新莊副都心的555.29坪的土地，預計處分利益約3000萬元。

「都更、危老」融資下降，連帶使業者興趣缺缺

遠雄建設事後強調，處分新莊土地，不是因看淡房市後市、或因平均地權條例三讀通過，是擔心以後買氣疲軟，才決定處分這塊土地……，因遠雄每年都會買進百億以上的土地，同時也會縮短推案速度、推平價剛性住宅、加快個案資金周轉率，適度調節土地存量，汰弱換強。

但，業界的解讀是，不管大小建商都承受龐大資金壓力，遠雄只是開出第一槍而已，中小型建商早就遇到籌資瓶頸。

從去年底至今，中小建商達七成的中華民國不動產開發公會全聯會，每天都接到會員的求助電話，歸納業者的心聲是：18個月的動工期限不合裡，舊案續借還要溯及既往，導致中小建商財務吃緊。

只要建商未能按期動工，銀行會逐步收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。轉換化成白話文就是「雨天收傘、抽銀根」。

一位中型建商說，現在是銀行說了算，不僅嚴選放貸對象，還加碼調高利息，中小建商毫無討價還價能力，市場就是這麼現實。

銀行到底有沒有抽銀根？用數據說話。

依照《銀行法》72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，各銀行多以28％為警戒水位，超過就會拉高利率、砍成數因應。2022年上半年，每月約近十家不動產放款比率超過28％，6月有四家占比逾29％、直逼30％的法定「警戒區」，各銀行不惜拉高利率「以價制量」減少進件，甚至全面暫停承作新房貸、土融案件。

2022年下半年起，銀行配合打炒房政策，抽回「不動產資金」成效斐然。根據金管會2022年12月底的統計顯示，僅三家銀行的放款比率超過28％警戒區，連五個月均無銀行超過29％；國銀不動產放款比率更連續六個月下降至26.58％、創35個月以來新低水位，銀行持續抽回不動產市場資金，「放款額度全空出來了」。

所以，此時銀行再以沒有額度搪塞業者無法放貸，擺明就是配合政府的打炒房政策。

其實，建築業者均支持政府合理杜絕短期投資客，讓市場健全發展，但當業者已受到升息、缺工缺料等營造成本增加的衝擊，且市場開始向下修正時，政府未通盤瞭解，就接連推出各種打炒房政策，不僅將建商打趴在地，連政府最在乎的都更、危老也受到波及。

一位業者說，都更、危老雖不在限貸令範圍內，銀行也開始抽銀根，以前幾乎百分百貸款，現在能貸到五成已燒高香。「都更、危老整合期非常長，要挨家挨戶說服，業者還要自備五成資金，根本無利可圖，誰還想要做都更危老。」