賣厝阿明/不繳租金又不搬 遇到租屋蟑螂怎麼辦?

住商不動產台北長安加盟店黃聖詠總經理。 圖/黃聖詠提供
住商不動產台北長安加盟店黃聖詠總經理。 圖/黃聖詠提供

眾房東心心念念都求個招租遇到好房客,十之八九還是躲不過迎來租屋蟑螂的宿命。遇到租屋蟑螂不打緊,房東甚至在跟房客打官司過程遇到房財兩失的窘況。身為房東的各位,如何從一開始就避免租屋蟑螂的出現呢?恭喜你們!

這一篇租屋蟑螂殺蟲劑,就是你的救命稻草,從找房客就教你如何避開賴皮房客,讓各位在招租過程都能順順利利!

住商不動產台北長安加盟店黃聖詠總經理把這個問題分成4大部分來解說:

1.房客賴皮不搬怎麼辦?

2.租約公證很重要!

3.找房客過程要謹慎

4.合約內容請加註!

▌房客賴皮不搬怎麼辦?

只要房客積欠租金滿二個月,房東可主張終止租賃契約!

在107年6月27日上路,有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》正式施行後,在住宅條例第10條第1項第2款,明確規定到,「租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」特別注意到條例內文是用非達二個月之『租額』而不是『押金』,代表是不是要抵扣「押金」達兩個月租金才能終止租約的往例,只要是房客欠繳兩個月租金的總額,經催告仍拒繳,房東都可以終止租約的。

黃聖詠總經理醒眾房東,「催告」的程序是非常重要的,有任何向房客催繳的證據都要保留下來,或是有寄出過存證信函也要有紀錄,證明自己是有通知房客繳款。

依據《民法》第440條規定,承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於期限內不為支付,出租人得終止契約。就代表著「催告」在法律上是必要的提件,後續真的要透過法律途徑也有憑有據。

▌租約公證很重要!

A‧租約有公證:在租屋合約有到法院公正的情況下,假如上方有載明應逕受強制執行者,這份合約就可以當作執行名義,直接對房客聲請強制執行。

B‧租約沒有公證:在沒有公證的情況下,處理順序就會像上一段提到的,要先寄第一封存證信函,向房客催告支付租金,假如房客遲遲未付款,再寄出第二封存證信函通知終止契約,再向法院起訴,要求房客返還房屋,勝訴後才可以聲請強制執行。

黃聖詠總經理表示,以現今租屋市場來說,高達7成以上甚至到8成的房東因為要多跑法院程序,普遍沒有做租約公證。但是大家要注意一件事,如果遇到租屋蟑螂,佔用房子不付租金,或是破壞房屋設備,賠上的金額加上花費時間可以收的租金,遠遠超過你付出去的稅金。租約公證不僅可以要求強制執行省去訴訟時間,同時也可以保障房東及房客雙方權益。

▌找房客過程要謹慎

首先,再設定租金時,假如自己本身物件相較於同區域地段來說,來的優質美觀且設備齊全,就可以將租金設定的比行情高一些,便宜的租金較容易吸引財力有狀況的房客承租。

其次,在簽約時務必二押一租要收好收滿,假設遇到一開始在承租物件就沒辦法負擔二押一租的費用,那我們可以推算房客本身的財務狀況比較沒那麼良好。

黃聖詠總經理建議大家,尋找房客除了從租金設定下手外,可以在帶看過程中詢問租客身份,例如:在哪間公司上班?就業幾年?保險起見可以請對方提供名片或是工作證等,如果在回答這方面問題都顯得支支吾吾,房東就要小心謹慎些。

▌合約內容請加註

總會有那麼幾隻漏網之魚,前面設下的門檻都能通過,但最後儀就變成賴皮不搬租屋蟑螂。這!時!後!合約就是各位房東自保的最後條件!

可以在合約備註類似「未於約定日給付租金,超過七日視同解約,租約即期終止」或是「租約終止時,須將屋內清理乾淨恢復原狀,不得留垃圾,如有遺留物品是同廢棄物,由出租人處理,處理衍生費用由承租人負擔,於押金中扣除。」等內容,來確保在收不到房租,房東可以採取的手斷是合乎一開始簽約與房客約定的內容。

阿明提醒大家,如果房東計畫在租約到期後不同意續約,也沒有再跟房客收取任何租金或其他費用,就可以要求房客在契約約定的日期前搬走,比較謹慎的房東甚至會在租約到期前一個月就告知房客,房屋沒有續租意願,透過通訊軟體或存證信函通知房客點交退房時間。透過以上幾個步驟,就可以大方向的避免房客延期搬遷退房的情形囉。

感謝住商不動產台北長安加盟店黃聖詠總經理 知識分享

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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