賣厝阿明/正確觀念之房仲服務賣方篇 「七不五要」一次看

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

想成為一個良善正直不動產經紀人,說起來不容易,不管是服務買方或是賣方,各式各樣的狀況千奇百怪,特別對於第一次賣房子的小白,難免有不清楚該準備甚麼?

應該做些甚麼?一籮筐不清楚不明暸…

這個單元我們來探討房仲服務賣方時重要觀念題,#七不五要 好房仲只要遵守以下注意事項及正確觀念,除了可以幫助賣方賣好房,更可以讓自己業務效率倍倍up!

七不一次看:

1.不惡意破壞同行委託

為了維持房地產市場的穩定性及良性競爭,拒絕惡意破壞同行委託的行為,以建立可信的商業關係,透過專業的能力來獲取委託機會才是至上。

2.不惡意加價誘導賣方委託

為確保交易公平,拒絕加價誘導賣方委託,不僅是避免操縱市場價格,更是保障賣方權益。

3.不提供不實成交紀錄誘導賣方低價委託

提供不實成交紀錄誘導賣方低價委託可能會導致違法行為,並且可能會有刑事責任,例如:偽造私文書罪、詐欺取財罪等,因此身為一位良好的房仲千萬勿以身試法。

4.不配合投資客坑殺賣方

雖說自由市場價格高低與否,只要有人買單,都是隨其自由意識。但當刻意隱瞞或是與他人串通坑殺任意一方,有可能詐欺取財等刑事責任,請務必注意遵守誠信服務。

5.不靠第一手優勢資訊自己下場買房炒房

房仲應避免自身能在房屋買賣市場取得第一手資訊優勢,下手買房炒作,配合第三人在短時間內炒房賺取差價,這種做法可能會造成買賣糾紛,因此身為房仲務必不靠職位優勢,透過專業獲得服務費才是正解。

6.不刻意作假買方甩弄賣方

不動產經紀人應嚴正拒當黑心房仲,拒絕製作假訊息欺騙消費者,保障買賣雙方權益。根據不動產仲介經紀業倫理規範第二十三條:「不動產經紀人員不得以自己或第三人名義冒充買受人或出賣人誘使出賣人、買受人以低價或高價簽訂買賣契約。」

7.不承諾不能負責說法

身為專業的房仲應事先評估自己能力所及,避免給出無法負責的承諾導致糾紛,量力而為,以誠信服務。

接下來我們說說房仲的五要。五要,要甚麼?

1.要告知專任約與一般約差異

一般的委託銷售契約書分成兩種,分別為一般約及專任約。

房仲業者須明確告知簽署的合約是否載有「在委託期間內,不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」的文字,曾有消費者因不清楚此條文而簽署後,發現竟然只能委託一人專任銷售,雙方認知的差異導致糾紛。

專任委託銷售契約書的優點是單一窗口方便溝通,但缺點是只有一位銷售人員,無法多方比價競爭導致可能出現價格不符合理想,也因為只有單一管道可能會造成銷售時間拉長。

一般約便是不受到單一窗口限制,可多方競爭以選擇符合期待的買家,並沒有綁約的機制,因此是可以隨時取消委託的。在消費者在未清楚委託契約書的狀態之下,須明確告知中間差異以利對方做選擇,千萬別因為想賺取服務費而隱瞞合約差異,那就不好了。

2.要提供賣方售屋稅費估算及文件準備

由於多數賣方在非不動產領域裡又或者是第一次賣屋,與其讓客戶變成無頭蒼蠅找不到方向,建議房仲在一開始就先告知賣方要準備些甚麼文件及需負擔的費用,提早準備、提升效率。

賣屋時需請賣方準備的文件:

 所有權狀正本

 印鑑章

 身分證/印鑑證明2份

 戶籍謄本2份

 近期房屋、地價稅單正本

 授權書(若非所有權人時才需準備)

賣屋時賣方需負擔的費用:

 土地增值稅:若適用自用住宅優惠稅率為10%,一般稅率為20-40%不等。

 交屋日前房屋稅:依交屋日按比例計算

 交屋日前地價稅:依交屋日按比例計算

 交屋日前水、電、瓦斯、管理費等相關雜費

 代書費

 財產交易所得稅(舊制)/房地合一稅(新制):於105/1/1後取得的房地皆適用於房屋合一稅2.0

 到期工程受益費

3.要善盡誠實服務賣方義務

一位好的房仲在服務賣家時,除了提供專業的資訊,誠實更是為上,為促進房仲業者良性的競爭及誠信服務,中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會更訂定了<不動產仲介經紀業倫理規範>,規範房仲業者務必給予誠信、實現承諾的服務,予以賣方亦或是買方。

所以說,房仲的好不僅是專業服務,還能在誠信服務上創造服務價值與口碑。

4.要善盡市場價格/屋況/環境/產權...調查與告知義務

身為一位專業房仲在不同面向包含市場價格、屋況、環境維護、產權清晰都有義務需先跟賣方溝通,隨時隨地都需要密切關注當前的房地產市場。

也因此在收到賣屋委託時,若是賣方尚未掌握到實際周邊行情、房價等資訊,身為一位稱職房仲可以先透過實價登錄、房屋狀態、市場趨勢、社區維護、產權是否明確等與賣方討論合理的房價,符合行情的房價更得以快速促成交易,買賣雙方皆大歡喜。

此外,以中古屋屋況來看,年歲已久的房屋在經歷歲月流逝,多少會有需要補強,例如:牆面斑駁、漏水、壁癌等狀況,情況不嚴重的倒不影響買家意願,因為一般買家可能會有重新裝潢的需求。但若是有壁癌、漏水等狀態,身為房仲可以針對房屋需要補強的地方給予賣方建議,呈現好門面才會大大提升買家意願,促進成交機會。

好吧,實務是屋主會希望房仲免費打掃清潔門面… 為了順利委託,這題不好解,我這邊要宣導,房仲只是賣房子,不要攤上因屋主不誠實告知而產生的買賣糾紛,碰到老舊或可能有瑕疵問題的房屋,房仲必須盡到告知的義務,因為,你現在不說,以後發生問題,買方還是可以跟您求償,盡到告知的義務這點相當重要!

5.要加強專業服務技能,用知識與經驗保護消費者權益

作為一位優秀的房仲關鍵就是不斷地透過加強專業服務能力,確保所有問題皆妥善解決,用知識與經驗比客戶先行一步考量全方位的服務,不僅保障消費者權益、提高客戶的滿意度,還會讓口碑好評永流傳,客戶源源不絕地來喔!

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