張旭嵐/買鳳梨去皮更便宜? 台灣實坪制行不行

台灣房屋中和景安店店東蔣京叡(左)在接受podcast「嵐姐好家在」訪問。
台灣房屋中和景安店店東蔣京叡(左)在接受podcast「嵐姐好家在」訪問。

想買房的朋友最常抱怨的兩件事一個是房子好貴,公設比好高!除了各式各樣的打房政策,試著透過抑制交易熱度,「以量制價」,讓價格下修,再來每幾年都會提出實坪制,希望只登記專有面積,不登記公設就好,能讓房價打回原形!但真的是這樣嗎?

參考鄰近國家,日本就是採實坪制的國家之一,建物權狀僅登記室內面積,陽台屬於公設不登記面積,而停車位通常屬於公設有些只租不售,於是購屋族付費買的就是實實在在,室內專有面積!

那日本行,台灣不行嗎?從台灣現制改為「實坪制」,是改變對權狀面積的認定,不過對於屋主或建商來說,這僅是房價計算方式不同而已,對於持有者來說,認定的總價並不會改變。

例如,30坪大的住宅,屋主賣1000萬,原本算起來單價33萬左右,不過若扣除10坪公設,權狀面積只剩20坪,但屋主希望的總價不變,因此實坪制下的市場單價就成了50萬,買方也不會因為登記制度的改變,少花一點錢,甚至單價看來更高,就像是買鳳梨,一樣的售價,但去了皮的鳳梨,每公克的價格變高了,如何計算如何賣,就成了數字遊戲罷了。

事實上實坪制並沒有錯,問題就在於現制和實坪制的差異和解決之道,如同雨遮的登記制度,也著實經過了「計坪計價」,「計坪不計價」,以及「不計坪不計價」的三個時期,一但三種不同計算標準的產品,同時在市場上銷售,就會形成一國三制,非齊頭式的競爭!

因登記坪數減少,房屋稅、契稅收可能會變少,但若政府為了平衡收支而調高建物造價評定現值,等同於讓人民用更少的「建坪」去繳比以往更多的稅負。在未來不動產持有期的稅率將會造成稅收驟減,立法行政與市場經濟的互相矛盾。

台灣房屋中和景安店店東蔣京叡在接受podcast「嵐姐好家在」訪問時表示,實坪制不是不行,但若缺配套,將會窒礙難行,為了避免一國多制的問題,政府就要有全面更新權狀登記的心理準備,新大樓建物或許還好推動,但是全台九百多萬棟的房子,有近四成是30年以上老屋,過去常見登記和實用的爭議,現在更新登記,不僅加重行政體系的工作量,恐怕會造成一波混亂。

蔣京叡指出,回歸根本,降低公設比,應該減少小基地推案,降低小宅卻又大公設比情況,且法規的公設比例,得從基地大小、建案規模、公設種類來設定不同標準。

而公設不登記或是改由建商持有,按現行土地建物登記規則,建商賣掉建中案後,本不應該再持有區分所有權人(共有人)之土地持份,除了民眾土地持份變少而減少地價稅及土地增值稅等情況,日後社區要改建或利益相關的維護支出,建商不一定會做出有利住戶們的共識。

實坪制不是不行,但若沒有配套,不僅白費了立法者的初衷,還恐怕還無法解決高房價的問題,是虛是實還得從長計議。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷:1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照:就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作:不買豪宅買好宅(商周) ★Podcast:嵐姐好家在 ★粉專:張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公

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