賣厝阿明/一圖秒懂 斡旋金VS要約書

圖/賣厝阿明提供
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第一次買房的朋友看過來,你知道什麼是「斡旋金」?什麼是「要約書」嗎?

阿明最常被買房新手問的問題就是斡旋金和要約書,假設看到一間喜歡的房子,但房仲卻要你先拿出十萬元才去談?

你以為遇到了騙錢的黑心房仲嗎?其實這就是所謂的「斡旋金」!

為什麼房仲要先收錢才能談呢?不收錢也可以談呀!其實這是對買、賣、仲介三方的保障,讓買賣雙方各自承擔部分責任和義務,通常會發生在買方出價和賣方定價有差異時,仲介就會先要求買方提出一筆斡旋金,通常是買方出價的2%或者十萬元左右。

對買方來說,這筆錢一方面是代表著自己願意購買的誠意,是真的有意願購買而非胡亂開價喊價,若最後真的成交,這筆錢會轉成訂金,並非額外的費用;若最後價格談不攏交易不成立,則會全額退回給買方;若賣方事後違約不賣,賣方應加倍返還;只有一種情況斡旋金會被沒收,就是當屋主同意賣且簽約後,買方卻反悔;嚴格來說,對於真正想買房的買方並無實質損失!而對賣方來說,這筆錢就是確認買方的誠意,進而考慮是否降價等條件,也是確認自己是否真的想賣屋,因為若事後反悔不賣,還須賠款給買方,得不償失。而對仲介來說,這筆錢就是保障,房仲東奔西跑地議價、在兩造之間溝通都是成本,斡旋金就能避免斡旋轉定後買賣雙方臨時反悔、惡性違約。

那麼「要約書」又是什麼呢?

基本上要約書和斡旋金功能相似,最大的差異就是要約書不需先付錢給仲介業者。不少人聽到這就說那當然選擇要約書阿!當然不可能又要馬兒好又要馬兒不吃草,要約書雖不用先付錢,但是一旦違約,如屋主同意賣屋但買方反悔,則屋主可要求賠償,其金額通常會比斡旋金高喔(通常為出價的3%)。

有人會問,那麼斡旋金或要約罰款受不受「消費者保護法」約束呢?可不可以七日內免付費及退費呢?依據消保法內容,阿明從兩個重點提醒大家:「身份」和「地點」。大部分的人都是往房仲業者的營業點接洽,「邀約」房仲帶你去看房,這就會變成消保法的訪問(特種)買賣定義上的「邀約者」,就不適用於消費者保護法的訪問買賣七日無條件退貨鑑賞期,因此買屋時要主張「接受房仲業者邀約」的表示,才會受到消保法七日鑑賞期的保護。關於地點的規範則是指「訪問(特種)買賣成立消保法適用的其他場所範圍」。消保法指的「其他場所」範圍是房仲營業場所的延伸,才足以構成消費者報護法的適用,所以消費者不宜自行決定買賣房屋的洽商場所,也不要邀請房仲到自宅訂約等事宜,因為這都不包含在營業場所及「其他場所」的範圍定義,才足以構成消保法的適用。

阿明提醒大家,買房出價時,各家房仲業者都應該提出這兩種方式讓你選擇才是正常的狀況,那麼該選擇用斡旋金還是要約書呢?阿明建議就用自己的「購買意願」來決定吧!如果意願普通,那麼用要約書的方式來議價,如果購買意願強烈,就用斡旋金來展現自己的誠意吧!最後,阿明再囉唆一下,別把買房子、出價當作遊戲,其實當你丟出斡旋、簽了要約書後就是有可能會成交,而人家願意降價賣你了,你卻反悔違約,違約就是要罰錢,所以出價/付斡旋金/簽要約書前請三思,評估自己到底有多想買這間房、到底有沒有能力買,才是上策!

PS.要約的違責較重,斡旋頂多沒收訂金,但兩者仲介都可主張仲介費喲!!

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賣厝阿明

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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