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賣厝阿明/預售屋怎麼看如何買?

2022-12-29 13:47:00聯合新聞網 賣厝阿明

阿明當家,關心你的家,今天要來跟大家分享一個有趣的課程,就是上班族也能輕鬆買好宅的系列《賣厝阿明 知識+介紹》。

這個課程分成六個單元,讓我先依序跟大家分享這六個單元

一、預售屋怎麼看,如何買?

二、新成屋/中古屋買房重點~

三、買老房要注意什麼?

四、買房需要支付哪些費用

五、過戶/貸款/履約保證流程

六、如何建立房仲人才庫,跟房仲買房要注意什麼

分享完課程大綱,我們就從

一、預售屋怎麼看,如何買?主題 開始

這邊分成,行前作業,踏進預售中心,怎麼付錢三個單元

▌PART 1行前作業

1.蒐集建案資訊與確認建築基地位置

2.預售屋預計完工日二個部分

1,蒐集建案資訊與確認建築基地位置

踏進銷售中心前,事前作業是絕對要做足的!

接下來要說下列四點都是預售屋考量重點

A‧交通動線:要有替代方案

B‧生活機能: 要適合自己的

C‧建案附近行情:上網查實價登錄

D‧格局及基地:白天晚上不一樣

A‧交通動線

用自己的條件評估,可以接受的工作通勤距離、家中如有長輩小朋友,

我們還需考量長輩生活圈與接送小孩方便的位置等等。

因為很多建案可能在新開發的重劃區內,生活機能尚未建設完善,

這時候我們就建議打開自己比較熟悉的售屋網,使用網站購屋地圖,

看看距離通勤30分鐘內可以使用的交通工具有哪些,捷運最好,公車次之,必須自己開機汽車這就比較麻煩,當然,有共享單車配置更加分~

B‧生活機能

結合上一點的交通動線,我們用地圖找建案的同時,也可以結合自己的生活習慣,有養寵物的會傾向周圍有公園綠地、喜歡自己開伙的偏向周邊有市場/購物中心,來評估哪裡是心中的NO 1。

PS,看案場之前記的先用物件地圖去周邊晃晃看有沒有傳說中的『嫌惡設施』,盡可能避開那些可能討人厭的嫌惡設施,選個風水寶地求個好鄰居。

另外,嫌惡設施會因人而異,家庭主婦能喜歡傳統市場,家中長輩可能喜歡靠近醫療院所,不要道聽塗說,還是要符合自己需求才重要,

當然,垃圾掩埋場或儐儀館就盡量不要~

這邊的重點,找自己適合的區域比買大家覺得好的區域更重要!!

C‧建案附近行情:上網查實價登錄

篩選出來適合地點後,我們就去看看這區域成交行情跟目前開價狀況,有沒有符合自己的條件,如果有,我們就可以進一步去找適合的預售屋建案。

這邊建議,如果是買房新手不知道怎麼抓預算,可從實價登錄查詢。

看物件周邊成交價大約落在哪個區間,再依據自己理想的坪數大小來計算可承受價格區間。

條件都符合就會到議價的階段,不想讓自己變成待宰肥羊,就要確切釐清自己能力負擔範圍,一定要有個底線,才跟代銷人員談價錢喔!

D‧格局資訊及建築基地位置

確認建格局規劃

網路售屋資訊發達,建案基本資訊上網都可以查得到,一定要確認清楚預售建案的格局,才不會發生想找2房的物件,結果到3房案場去問的跑錯棚窘境。

確認基地位置

許多首購族會誤認預售屋中心就是基地位置,心想太讚了吧!

地點在大馬路旁,售價又很甜,付訂後才發現「基地」在巷子內。

避免發生這種理想很美好現實很骨感的情況,務必實地走一趟建築基地,實際感受一下環境及交通是否壅塞,建議早上晚上平日假日都看一次比較安心喔!

白天看書香文青,晚上喝酒划拳喧鬧就不好了.

2.預售屋預計完工日

不論是首購族、換屋族或是投資客,都要特別注意完工日的時間,如果是自住客更要確認交屋日期是不是跟自己未來要住的時間符合。

每個建案蓋的時間都不一樣,短至1-2年長至5年甚至以上都有,不符合自己需求的先謝謝就不要多花時間去看。

這邊補充一下很多人擔心延遲交屋的部分,我們先來確認延遲交屋定義

1建案超過完工期限3個月仍未取得使用執照,

2建商領得使用執照6個月內沒有通知買方進行交屋,

均已構成遲延給付情形。買方可要求解約,建商除應將買方已繳的房地價款退還外,應同時賠償違約金。

除非是「受天災地變等不可抗力之事由或因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」狀況下,建商才可以延期交屋日期並且免負擔賠償費用,消費者也不得要求解約與違約金。

例如:地震,火災,戰爭,挖到史前遺物….

延遲交屋罰則

依定型化契約規定,建商應按照買方已繳交的房地價款,依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。按已繳金額計算,不是買賣總價款.

違(解)約罰則

假設預售屋總價為新台幣2000萬元,則建商要付的解約違約金就是300萬元(總價款15%上限)(但以買方已繳納金額為上限,如果買方繳交金額是200萬,建商賠償上限就限200萬以內)。

買方可以不同意解約

近期有預售案延遲一年多未交屋,建商未依合約賠償遲延利息,

反而以建照展期為由,要求買方簽約同意延後交屋,或依合約賠總價15%的買回房子。這不可以喔,如果買方不同意解除契約,建商就要繼續付延遲利息金。

法律沒有允許消費者拋棄合法權益的規範

當建商要求消費者要配合修改買賣契約,大家務必切記千萬不要讓建商用不合理的條件,來改變消費者應有保障權益,當有發現自己權益受損,直接蒐證向各直轄市、縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理。

▌PART 2踏進預售中心

踏進預售中心就是各位買房挑戰的開始,關於建案怎麼看也是一大學問,可以從下面四大方向來評估!

1.土地使用分區

土地用途會影響『價格』跟『周邊環境』。

先了解這個建案是住宅用地?商業用地?還是工業用地?

以商業區來說,他的周遭會有很多商業環境,例如:辦公大樓,特種營業場所..

以工業區來說,可能會有工廠/廢棄物/環保相關問題

住宅區當然是最好~

不管什麼區,只要是住宅使用,水電瓦斯地價房屋稅…都一樣

有些預售屋屬於住商混合類型,一半可以登記辦公室,一半純住宅,大部分民眾還是傾向於單純一點的大樓,避開進出人口複雜的物件。

以目前房市氛圍,買到工業區住宅機率不高,但還是建議不要只是聽說,現場實地確認一下才重要!

2.房型配置及電梯數量

房型配置

主要是用在評估建案的房型稀有度上,假如想在你喜歡的地區主推都是二房建案,而你看的建案剛好有推少量三房兩廳物件,除了適合自己外,未來要轉手也會因為較稀有物件,買方可以選擇的機會比較少,成交機會也較大。

「梯戶比」

常說的「梯戶比」就是一個樓層有幾個住戶共用一部電梯,

而電梯數量影響的會是公設比及後續維護費用。

通常可接受的梯戶比在1:3或1:4(3-4戶配一部電梯),

太多戶共用電梯會讓等待時間變長,如果發生故障那會是非常頭痛的狀況。

3.坪數及公設比

口袋深度決定你的坪數大小。

總坪數影響總價、

室內坪數影響可使用面積、

公設比影響多少坪數是公共空間。

現在建案公設比都30%以上,越多公設代表維護成本越高。

在公設中,跟住戶最有關是停車空間,

車道空間越大、車位坪數越小,代表你買到的公設越多,

『車位坪數大小』務必也要向預售中心確認清楚喔!

目前是有說要修法,要把停車位公設獨立出來,就是有買車位的才需要分攤車位公設,但實務上還是有許多公共空間使用與分攤疑慮(防空避難/機電設備/垃圾處理…)

4.物件的基本資料

人有身高、體重、血型、星座,房子同樣也有!

像是格局、座向、樓層、建材,都算在物件的基本資料內,

前三項是決定你要「哪一間」的重要參考項目。

以『格局』來說,除了要觀察進出動線是否順暢外,

部分在意風水的消費者會在意一些像開門見灶、開門見廁的眉角。

老一輩人在『座向』方面會偏愛座北朝南(冬暖夏涼),現在年輕人就還好,主要是建築物林立,就算你是朝西的房子,也有可能隔壁大樓幫你擋住陽光了,詳細得方位還是需要依照基地周邊的建築物來評估。

請參考 #風水世家https://54aming.com/items/ebcb8e

最後『樓層』及『建材』就比較屬於主觀感受,有些會注重廚房衛浴,有些會偏愛建材品質等等,無論你在意哪一點,在確定要付訂的同時,記得在合約上把各項建材品牌型號都標註清楚,並且如果是需要更換「同級品(同等價值的建材」也要一一標示清楚喔!

▌PART 3怎麼付錢?

這裡有三個步驟

1. 先付「定、簽、開」

2. 再付工程款

3. 對保完稅繳貸款

1. 先付「定、簽、開」

經過自己天人交戰一番後,確定要買,在付定金之前,建商會給你一份「預售屋買賣契約書」,讓你帶回家仔細瞧一瞧,我們稱為「契約審閱期」。

契約審權是合約書給你帶回家後隔一天起算

一般審閱期為5天至30天,審閱後就會有「定、簽、開」程序,就是定金、簽約金、開工款三金要付,約為房屋總價的10%~15%。

通常訂金會是總價的2-5%落在10-20萬之間,確認沒問題後再與建商安排簽約的日期。

特別注意,建商是不可以要求買方先付定金才給契約書審閱期!

在簽約前要跟銷售中心確認有沒有『履約保證專戶』。

將開工款與工程款等匯入指定的信託專戶,透過履保帳戶把關,確實讓你付的每筆款項用於建案工程等相關支出,避免遇到建商蓋到一半人去樓空。

2. 再付工程款

簽約完畢後,會依照預售屋的基地進度分階段繳交工程款。

工程款金額約為房屋總價的10%~15%,收費通常分為以下三種方式:

A‧按工程期繳納:

建商會先規定好蓋到幾樓繳多少?公設完成繳多少?我們再依約繳款即可

B‧工程期零付款:

指工程開始之後,一直到交屋都不必付繳給建商,待完工到交屋這段期間(約1~3個月左右)收取。

C‧按月繳納:

無論施工進度如何,皆須按月繳納

3. 對保完稅繳貸款

通常在建商領到使用執照後,會請你到銀行對保,確認相關的「貸款種類」、「貸款利率」、「攤還方式」等細節。

內容都沒問題就會簽一份名叫「撥款同意書」,就是過戶完成後,建商會收到銀行的撥款,也就代表正式進入房貸人生。

預售屋部分建商一樣有五年瑕疵擔保責任,但如果是天災人為因素導致損害,這部分就不在瑕疵擔保責任範圍.

比較有爭議是二次施工與房屋裝潢修善問題,這部分比較客觀判斷是有沒有動到結構體/水電管線.

PS

預售屋定型化契約第十三項「買方有權保留總價五%交屋保留款」.

若建商以「個別磋商條款」規避契約責任,訂定對消費者不利的契約條款,例如將交屋保留款個別磋商到「房地總價的5%以下」,民眾都應要求修改或拒絕簽約。

不要硬槓,默默去申訴就好….

前面落落長的內容每項都是防呆措施的關鍵,最後在幫各位重點整理一下,

簽約前務必要確認五個重點

1,『建商有無取得建照』沒有取得建築執照就是違法販售、

2,是否有載明『房屋的開工、完工、交屋時間』、

3,『房屋保固範圍內的修繕對接窗口』、

4,『房屋保固期限起算日』

5,『交屋前的瑕疵修繕義務』,上面五點缺一不可!

建商履約保證評鑑 賣厝阿明版~(QR扣+圖)

https://54aming.com/articles/cfcc35

==============================第一堂結束

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