賣厝阿明／預售屋怎麼看如何買？
阿明當家，關心你的家，今天要來跟大家分享一個有趣的課程，就是上班族也能輕鬆買好宅的系列《賣厝阿明 知識＋介紹》。
這個課程分成六個單元，讓我先依序跟大家分享這六個單元
一、預售屋怎麼看，如何買？
二、新成屋／中古屋買房重點～
三、買老房要注意什麼？
四、買房需要支付哪些費用
五、過戶／貸款／履約保證流程
六、如何建立房仲人才庫，跟房仲買房要注意什麼
分享完課程大綱，我們就從
一、預售屋怎麼看，如何買？主題 開始
這邊分成，行前作業，踏進預售中心，怎麼付錢三個單元
▌PART 1行前作業
1.蒐集建案資訊與確認建築基地位置
2.預售屋預計完工日二個部分
1，蒐集建案資訊與確認建築基地位置
踏進銷售中心前，事前作業是絕對要做足的！
接下來要說下列四點都是預售屋考量重點
A‧交通動線：要有替代方案
B‧生活機能： 要適合自己的
C‧建案附近行情：上網查實價登錄
D‧格局及基地：白天晚上不一樣
A‧交通動線
用自己的條件評估，可以接受的工作通勤距離、家中如有長輩小朋友，
我們還需考量長輩生活圈與接送小孩方便的位置等等。
因為很多建案可能在新開發的重劃區內，生活機能尚未建設完善，
這時候我們就建議打開自己比較熟悉的售屋網，使用網站購屋地圖，
看看距離通勤30分鐘內可以使用的交通工具有哪些，捷運最好，公車次之，必須自己開機汽車這就比較麻煩，當然，有共享單車配置更加分～
B‧生活機能
結合上一點的交通動線，我們用地圖找建案的同時，也可以結合自己的生活習慣，有養寵物的會傾向周圍有公園綠地、喜歡自己開伙的偏向周邊有市場／購物中心，來評估哪裡是心中的NO 1。
PS，看案場之前記的先用物件地圖去周邊晃晃看有沒有傳說中的『嫌惡設施』，盡可能避開那些可能討人厭的嫌惡設施，選個風水寶地求個好鄰居。
另外，嫌惡設施會因人而異，家庭主婦能喜歡傳統市場，家中長輩可能喜歡靠近醫療院所，不要道聽塗說，還是要符合自己需求才重要，
當然，垃圾掩埋場或儐儀館就盡量不要～
這邊的重點，找自己適合的區域比買大家覺得好的區域更重要！！
C‧建案附近行情：上網查實價登錄
篩選出來適合地點後，我們就去看看這區域成交行情跟目前開價狀況，有沒有符合自己的條件，如果有，我們就可以進一步去找適合的預售屋建案。
這邊建議，如果是買房新手不知道怎麼抓預算，可從實價登錄查詢。
看物件周邊成交價大約落在哪個區間，再依據自己理想的坪數大小來計算可承受價格區間。
條件都符合就會到議價的階段，不想讓自己變成待宰肥羊，就要確切釐清自己能力負擔範圍，一定要有個底線，才跟代銷人員談價錢喔！
D‧格局資訊及建築基地位置
確認建格局規劃
網路售屋資訊發達，建案基本資訊上網都可以查得到，一定要確認清楚預售建案的格局，才不會發生想找2房的物件，結果到3房案場去問的跑錯棚窘境。
確認基地位置
許多首購族會誤認預售屋中心就是基地位置，心想太讚了吧！
地點在大馬路旁，售價又很甜，付訂後才發現「基地」在巷子內。
避免發生這種理想很美好現實很骨感的情況，務必實地走一趟建築基地，實際感受一下環境及交通是否壅塞，建議早上晚上平日假日都看一次比較安心喔！
白天看書香文青，晚上喝酒划拳喧鬧就不好了．
2.預售屋預計完工日
不論是首購族、換屋族或是投資客，都要特別注意完工日的時間，如果是自住客更要確認交屋日期是不是跟自己未來要住的時間符合。
每個建案蓋的時間都不一樣，短至1-2年長至5年甚至以上都有，不符合自己需求的先謝謝就不要多花時間去看。
這邊補充一下很多人擔心延遲交屋的部分，我們先來確認延遲交屋定義
1建案超過完工期限3個月仍未取得使用執照，
2建商領得使用執照6個月內沒有通知買方進行交屋，
均已構成遲延給付情形。買方可要求解約，建商除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金。
除非是「受天災地變等不可抗力之事由或因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」狀況下，建商才可以延期交屋日期並且免負擔賠償費用，消費者也不得要求解約與違約金。
例如：地震，火災，戰爭，挖到史前遺物….
延遲交屋罰則
依定型化契約規定，建商應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。按已繳金額計算，不是買賣總價款．
違（解）約罰則
假設預售屋總價為新台幣2000萬元，則建商要付的解約違約金就是300萬元（總價款１５％上限）（但以買方已繳納金額為上限，如果買方繳交金額是200萬，建商賠償上限就限200萬以內）。
買方可以不同意解約
近期有預售案延遲一年多未交屋，建商未依合約賠償遲延利息，
反而以建照展期為由，要求買方簽約同意延後交屋，或依合約賠總價15%的買回房子。這不可以喔，如果買方不同意解除契約，建商就要繼續付延遲利息金。
法律沒有允許消費者拋棄合法權益的規範
當建商要求消費者要配合修改買賣契約，大家務必切記千萬不要讓建商用不合理的條件，來改變消費者應有保障權益，當有發現自己權益受損，直接蒐證向各直轄市、縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理。
▌PART 2踏進預售中心
踏進預售中心就是各位買房挑戰的開始，關於建案怎麼看也是一大學問，可以從下面四大方向來評估！
1.土地使用分區
土地用途會影響『價格』跟『周邊環境』。
先了解這個建案是住宅用地？商業用地？還是工業用地？
以商業區來說，他的周遭會有很多商業環境，例如：辦公大樓，特種營業場所..
以工業區來說，可能會有工廠／廢棄物／環保相關問題
住宅區當然是最好～
不管什麼區，只要是住宅使用，水電瓦斯地價房屋稅…都一樣
有些預售屋屬於住商混合類型，一半可以登記辦公室，一半純住宅，大部分民眾還是傾向於單純一點的大樓，避開進出人口複雜的物件。
以目前房市氛圍，買到工業區住宅機率不高，但還是建議不要只是聽說，現場實地確認一下才重要！
2.房型配置及電梯數量
房型配置
主要是用在評估建案的房型稀有度上，假如想在你喜歡的地區主推都是二房建案，而你看的建案剛好有推少量三房兩廳物件，除了適合自己外，未來要轉手也會因為較稀有物件，買方可以選擇的機會比較少，成交機會也較大。
「梯戶比」
常說的「梯戶比」就是一個樓層有幾個住戶共用一部電梯，
而電梯數量影響的會是公設比及後續維護費用。
通常可接受的梯戶比在1：3或1：4（3-4戶配一部電梯），
太多戶共用電梯會讓等待時間變長，如果發生故障那會是非常頭痛的狀況。
3.坪數及公設比
口袋深度決定你的坪數大小。
總坪數影響總價、
室內坪數影響可使用面積、
公設比影響多少坪數是公共空間。
現在建案公設比都30%以上，越多公設代表維護成本越高。
在公設中，跟住戶最有關是停車空間，
車道空間越大、車位坪數越小，代表你買到的公設越多，
『車位坪數大小』務必也要向預售中心確認清楚喔！
目前是有說要修法，要把停車位公設獨立出來，就是有買車位的才需要分攤車位公設，但實務上還是有許多公共空間使用與分攤疑慮（防空避難／機電設備／垃圾處理…）
4.物件的基本資料
人有身高、體重、血型、星座，房子同樣也有！
像是格局、座向、樓層、建材，都算在物件的基本資料內，
前三項是決定你要「哪一間」的重要參考項目。
以『格局』來說，除了要觀察進出動線是否順暢外，
部分在意風水的消費者會在意一些像開門見灶、開門見廁的眉角。
老一輩人在『座向』方面會偏愛座北朝南（冬暖夏涼），現在年輕人就還好，主要是建築物林立，就算你是朝西的房子，也有可能隔壁大樓幫你擋住陽光了，詳細得方位還是需要依照基地周邊的建築物來評估。
請參考 ＃風水世家https://54aming.com/items/ebcb8e
最後『樓層』及『建材』就比較屬於主觀感受，有些會注重廚房衛浴，有些會偏愛建材品質等等，無論你在意哪一點，在確定要付訂的同時，記得在合約上把各項建材品牌型號都標註清楚，並且如果是需要更換「同級品（同等價值的建材」也要一一標示清楚喔！
▌PART 3怎麼付錢？
這裡有三個步驟
1. 先付「定、簽、開」
2. 再付工程款
3. 對保完稅繳貸款
1. 先付「定、簽、開」
經過自己天人交戰一番後，確定要買，在付定金之前，建商會給你一份「預售屋買賣契約書」，讓你帶回家仔細瞧一瞧，我們稱為「契約審閱期」。
契約審權是合約書給你帶回家後隔一天起算
一般審閱期為5天至30天，審閱後就會有「定、簽、開」程序，就是定金、簽約金、開工款三金要付，約為房屋總價的10%～15%。
通常訂金會是總價的2-5%落在10-20萬之間，確認沒問題後再與建商安排簽約的日期。
特別注意，建商是不可以要求買方先付定金才給契約書審閱期！
在簽約前要跟銷售中心確認有沒有『履約保證專戶』。
將開工款與工程款等匯入指定的信託專戶，透過履保帳戶把關，確實讓你付的每筆款項用於建案工程等相關支出，避免遇到建商蓋到一半人去樓空。
2. 再付工程款
簽約完畢後，會依照預售屋的基地進度分階段繳交工程款。
工程款金額約為房屋總價的10%～15%，收費通常分為以下三種方式：
Ａ‧按工程期繳納：
建商會先規定好蓋到幾樓繳多少？公設完成繳多少？我們再依約繳款即可
Ｂ‧工程期零付款：
指工程開始之後，一直到交屋都不必付繳給建商，待完工到交屋這段期間（約1~3個月左右）收取。
Ｃ‧按月繳納：
無論施工進度如何，皆須按月繳納
3. 對保完稅繳貸款
通常在建商領到使用執照後，會請你到銀行對保，確認相關的「貸款種類」、「貸款利率」、「攤還方式」等細節。
內容都沒問題就會簽一份名叫「撥款同意書」，就是過戶完成後，建商會收到銀行的撥款，也就代表正式進入房貸人生。
預售屋部分建商一樣有五年瑕疵擔保責任，但如果是天災人為因素導致損害，這部分就不在瑕疵擔保責任範圍．
比較有爭議是二次施工與房屋裝潢修善問題，這部分比較客觀判斷是有沒有動到結構體／水電管線．
PS
預售屋定型化契約第十三項「買方有權保留總價五％交屋保留款」．
若建商以「個別磋商條款」規避契約責任，訂定對消費者不利的契約條款，例如將交屋保留款個別磋商到「房地總價的5%以下」，民眾都應要求修改或拒絕簽約。
不要硬槓，默默去申訴就好….
前面落落長的內容每項都是防呆措施的關鍵，最後在幫各位重點整理一下，
簽約前務必要確認五個重點
1，『建商有無取得建照』沒有取得建築執照就是違法販售、
2，是否有載明『房屋的開工、完工、交屋時間』、
3，『房屋保固範圍內的修繕對接窗口』、
4，『房屋保固期限起算日』
5，『交屋前的瑕疵修繕義務』，上面五點缺一不可！
建商履約保證評鑑 賣厝阿明版~（ＱＲ扣＋圖）
https://54aming.com/articles/cfcc35
==============================第一堂結束
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