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賣厝阿明/工業區裡為什麼可以有住宅和商店?3要點一目了然

2022-05-11 15:09:37聯合新聞網 賣厝阿明

我們在看日本節目的時候,如果你有注意到他們的街道,就不難發現日本把商業區、工業區、住宅區這三區分得十分清楚,很少有混雜不清的情況發生,所以主角往往要步行很長一段距離才能到商店買東西。

與日本單一的街道相比,台灣的街道就「豐富」多了!不但工廠與住宅混雜,商店街外不遠的地方就有住宅社區,而工廠商店住家全在同一條街的情況,是不是也曾經見過呢?

台灣其實也有《都市計畫法》來規定住工商的用地分離,但為了民眾生活方便,工業區裡也可以「有條件地」進駐商店,民眾甚至聰明地「舉一反三」將辦公室做為住宅使用,這才導致住商工都聚集在了一塊。

對於這樣的情況,到底是怎麼發生的呢?以下三點讓你迅速明白:

一、同時有「住商工」用途的是哪一種土地分區呢?

二、工業住宅是怎麼開始盛行起來的?

三、為何建商敢在工業區蓋一般住宅?不怕被罰嗎?

詳細解答:

一、同時有「住商工」用途的是哪一種土地分區呢?

答案是「乙種工業區」!該工業區允許「公害輕徵之工廠」與其必要附屬設施、「工業發展有關設施」、「公共服務設施」、「公用事業設施」設立,所以在這塊區域內你有機會可以看到零售超市、餐廳、銀行這些場所。

在105年《都市計畫法臺灣省施行細則》第18條修正以前,乙種工業區內允許一般商業設施以「工業發展有關設施」的名義進駐工業區,這些設施包括:

1、一般零售業、服務業、餐飲業

2、一般事務所(容易被做為住宅使用)

3、運動設施

4、銀行、信用合作社、農漁會信用部、保險公司

5、一般大型商務中心或展示中心

6、倉儲批發業

7、旅館

原本工業區裡有商業設施是為了方便上班族的生活,法條也規定這些商業設施的面積不得超過工業區總面積30%,避免工業用地遭濫用成商業用地,不過在工業用地越來越少的情況下,105年修改了法條,降低非工業使用的面積及項目。

在法條修正後,拿掉了可進駐一般零售業、服務業、餐飲業及一般事務所的規定,並將一般商業設施裡的其他項目合併到「公共服務設施及公用事業設施」的條款底下,其面積不得超過工業區總面積20%。不過法律不溯及既往,所以在105年之前設立的商業設施還是可以使用。

另外補充一點,工業區現在雖未允許再新增商業設施,但在「工業園區」內就不用擔心這個問題了。所謂的工業園區是指圈定一定範圍的土地,專供工業設施設置,知名的工業園區,例如新竹科學園區。

舉凡旅館、餐廳、便利商店、診所等等商業設施都可以「支援產業」的名義進駐工業園區,不僅如此還規劃了社區用地,讓工作人員直接住在裡面,讓園區自成一個完整的生活圈。

二、工業住宅是怎麼開始盛行起來的?

原因一:

工業區一開始並沒有便利的生活機能,只是單純地做為工業使用,直到產業外移的情況變嚴重,為了不讓土地閒置,遂開放一般商業設施也可進駐工業區,讓工業區與一般都市地區的差異性逐漸變小,一般人也願意入住。

原因二:

相較於昂貴的住宅區房子,大部分工業區住宅的價格相對平易近人地多,同樣格局的房子,住宅區與工業區會有好幾萬的價差,這是因為工業區土地成本相對便宜的緣故,建商覺得有利可圖,便在工業區大量蓋起一般住宅。

原因三:

住宅區的房子容積率與建蔽率,都為住商工三區裡最少的一區,同樣的土地面積,商業區與工業區裡的房子都可以蓋得比住宅區更寬更高,對於喜歡大房子的民眾來說容易有物超所值的感覺。

三、為何建商敢在工業區蓋一般住宅?不怕被罰嗎?

建築物應依照土地分區規定來使用,若違反土地分區規定,可依《都市計畫法》第79條處6~30萬的罰緩。那麼所謂的「乙種工業區住宅」又是如何躲過規定的呢?

乙種工業住宅因為法令限制,都是以「一般事務所」或「工廠」的名義登記,但卻對外廣告是一般住宅,而且依財政部的規定,只要有遷入戶籍並向稅捐單位申請部分變更為住宅使用,就可以按住宅使用面積課徵地價稅、土地增值稅、房屋稅,電費也可按住家費率計算,水費則不分住宅或營業使用。

由於違規數量太過龐大加上行政機關人力不足,若沒有人檢舉就不會去稽查,等於是地方政府默許了這樣的行為發生,所以根本不是乙種工業住宅合法,而是法規漏洞再加上違規積年累月地難以收拾而造成今天的結果。

目前新北市有條件可讓工業住宅申請變更為一般住宅,建商可以透過捐贈公共設施用地+回饋金的方式,將原本的工業區用地變更為住宅區用地,等於是讓工業宅就地合法。而台北市則是大肆開罰違反法規用途的工業宅,並強調不會就地合法,要求工業住宅所有權人限期改善,否則將連續開罰。

從以上的例子和政府修法限制工業區內設置一般事務所,我們可以看到工業宅的問題已經逐漸被重視,不再像以前一樣會被默許發生,民眾將來若要入手工業區附近的房子,最好先詢問房仲建物登記是否為住家用,避免買到工業宅。

圖為大新板工業區。聯合報系記者江婉儀/攝影
圖為大新板工業區。聯合報系記者江婉儀/攝影

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:www.54aming.com
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