賣厝阿明／工業區裡為什麼可以有住宅和商店？3要點一目了然

我們在看日本節目的時候，如果你有注意到他們的街道，就不難發現日本把商業區、工業區、住宅區這三區分得十分清楚，很少有混雜不清的情況發生，所以主角往往要步行很長一段距離才能到商店買東西。

與日本單一的街道相比，台灣的街道就「豐富」多了！不但工廠與住宅混雜，商店街外不遠的地方就有住宅社區，而工廠商店住家全在同一條街的情況，是不是也曾經見過呢？

台灣其實也有《都市計畫法》來規定住工商的用地分離，但為了民眾生活方便，工業區裡也可以「有條件地」進駐商店，民眾甚至聰明地「舉一反三」將辦公室做為住宅使用，這才導致住商工都聚集在了一塊。

對於這樣的情況，到底是怎麼發生的呢？以下三點讓你迅速明白：

一、同時有「住商工」用途的是哪一種土地分區呢？

二、工業住宅是怎麼開始盛行起來的？

三、為何建商敢在工業區蓋一般住宅？不怕被罰嗎？

詳細解答：

一、同時有「住商工」用途的是哪一種土地分區呢？

答案是「乙種工業區」！該工業區允許「公害輕徵之工廠」與其必要附屬設施、「工業發展有關設施」、「公共服務設施」、「公用事業設施」設立，所以在這塊區域內你有機會可以看到零售超市、餐廳、銀行這些場所。

在105年《都市計畫法臺灣省施行細則》第18條修正以前，乙種工業區內允許一般商業設施以「工業發展有關設施」的名義進駐工業區，這些設施包括：

1、一般零售業、服務業、餐飲業

2、一般事務所（容易被做為住宅使用）

3、運動設施

4、銀行、信用合作社、農漁會信用部、保險公司

5、一般大型商務中心或展示中心

6、倉儲批發業

7、旅館

原本工業區裡有商業設施是為了方便上班族的生活，法條也規定這些商業設施的面積不得超過工業區總面積30%，避免工業用地遭濫用成商業用地，不過在工業用地越來越少的情況下，105年修改了法條，降低非工業使用的面積及項目。

在法條修正後，拿掉了可進駐一般零售業、服務業、餐飲業及一般事務所的規定，並將一般商業設施裡的其他項目合併到「公共服務設施及公用事業設施」的條款底下，其面積不得超過工業區總面積20%。不過法律不溯及既往，所以在105年之前設立的商業設施還是可以使用。

另外補充一點，工業區現在雖未允許再新增商業設施，但在「工業園區」內就不用擔心這個問題了。所謂的工業園區是指圈定一定範圍的土地，專供工業設施設置，知名的工業園區，例如新竹科學園區。

舉凡旅館、餐廳、便利商店、診所等等商業設施都可以「支援產業」的名義進駐工業園區，不僅如此還規劃了社區用地，讓工作人員直接住在裡面，讓園區自成一個完整的生活圈。

二、工業住宅是怎麼開始盛行起來的？

原因一：

工業區一開始並沒有便利的生活機能，只是單純地做為工業使用，直到產業外移的情況變嚴重，為了不讓土地閒置，遂開放一般商業設施也可進駐工業區，讓工業區與一般都市地區的差異性逐漸變小，一般人也願意入住。

原因二：

相較於昂貴的住宅區房子，大部分工業區住宅的價格相對平易近人地多，同樣格局的房子，住宅區與工業區會有好幾萬的價差，這是因為工業區土地成本相對便宜的緣故，建商覺得有利可圖，便在工業區大量蓋起一般住宅。

原因三：

住宅區的房子容積率與建蔽率，都為住商工三區裡最少的一區，同樣的土地面積，商業區與工業區裡的房子都可以蓋得比住宅區更寬更高，對於喜歡大房子的民眾來說容易有物超所值的感覺。

三、為何建商敢在工業區蓋一般住宅？不怕被罰嗎？

建築物應依照土地分區規定來使用，若違反土地分區規定，可依《都市計畫法》第79條處6~30萬的罰緩。那麼所謂的「乙種工業區住宅」又是如何躲過規定的呢？

乙種工業住宅因為法令限制，都是以「一般事務所」或「工廠」的名義登記，但卻對外廣告是一般住宅，而且依財政部的規定，只要有遷入戶籍並向稅捐單位申請部分變更為住宅使用，就可以按住宅使用面積課徵地價稅、土地增值稅、房屋稅，電費也可按住家費率計算，水費則不分住宅或營業使用。

由於違規數量太過龐大加上行政機關人力不足，若沒有人檢舉就不會去稽查，等於是地方政府默許了這樣的行為發生，所以根本不是乙種工業住宅合法，而是法規漏洞再加上違規積年累月地難以收拾而造成今天的結果。

目前新北市有條件可讓工業住宅申請變更為一般住宅，建商可以透過捐贈公共設施用地+回饋金的方式，將原本的工業區用地變更為住宅區用地，等於是讓工業宅就地合法。而台北市則是大肆開罰違反法規用途的工業宅，並強調不會就地合法，要求工業住宅所有權人限期改善，否則將連續開罰。

從以上的例子和政府修法限制工業區內設置一般事務所，我們可以看到工業宅的問題已經逐漸被重視，不再像以前一樣會被默許發生，民眾將來若要入手工業區附近的房子，最好先詢問房仲建物登記是否為住家用，避免買到工業宅。

文章授權來源：《賣厝阿明》官網

影片授權來源：《賣厝阿明》官方Youtube

房屋搜奇

她求租竹北套房「要垃圾集中處理、有機車位」 眾人見1條件搖頭：很難

房屋搜奇

還有更大的利空可以讓房價下跌嗎？除升息或戰爭：其它原因很難

房產新訊

中正區豪宅竟賠掉4600萬售出！張旭嵐解析3原因：上波房市高點賣不掉

賣厝阿明

賣厝阿明小檔案： 創作團隊：賣厝阿明知識+ 執行長：李國興 著作：《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專：「賣厝阿明」 臉書社團：「買房知識家」 官方網站：賣厝阿明