賣厝阿明／房客不繳房租、水電及管理費該怎麼辦？

2022-04-13 15:02 聯合新聞網／賣厝阿明

租房示意圖。圖／聯合報系資料照片

請問大家假設你們有房子出租，且承租人賴著房租費用、水電費、管理費不繳，該如何處理？

房東與房客簽約時，租賃契約中應明白約定租金與押金的金額、支付租金的時間點與方式、租金內包含的項目（例如是否包含水電、管理費）等，另建議一併約定房客違約時的相關法律效果，並建議將租賃契約公證，且應於租賃契約中納入「如租約到期應返還房屋」為逕行強制執行事項，以避免後續發生爭議。

一般人常認為房子是自己的，如果房客欠繳租金或是落跑找不到人，可以自行清空處理，其實是不對的！

因房東與房客訂有租賃契約，於法律上房客擁有該房子的使用權，縱使租約到期，房東仍不得逕自把房客東西搬離，如擅自進入，房東恐涉犯刑法第 306 條侵入住宅罪。

那房東應該怎麼做才好呢？

依土地法第100條第3款規定，房客積欠租金，除了以擔保金（押租金）抵償外，達2個月以上時，房東得收回房屋，因此，房客欠繳租金以擔保金抵償後，仍欠繳2個月以上之租金，始得終止租約。

另外，依民法第440條第1項規定，承租人的租金若延遲支付，出租人得定出期限，催告承租人支付租金。建議房東，催繳房客租金最好以書面方式，或是用郵件、通訊軟體留下對話紀錄，以免後續雙方有所爭議。房東除了給予期限催繳外，於積欠租金達2個月以上時，亦應再次以書面明確表示終止租約並要求搬遷。若房客仍然不繳租金又不搬走，房東就可提出訴訟。除請求返還房屋外，亦得一併請求欠繳的租金，及終止租約後占用期間的損失，等到取得勝訴確定判決後，才能進一步聲請強制執行，由公權力強迫對方搬離並賠償。

房客若欠社區管理費，房東必須要先繳交，再依租約及民法向租客求償。因為對管委會而言，房屋的所有權人就是繳管理費的義務人，因此在承租人不繳納管理費的狀況下，區分所有權人(也就是房東)有繳納管理費的義務。

至於水電費方面，台電就建議，如果要避免麻煩可以變更用電戶名為承租人(也就是房客)，就是俗稱的過戶，在網路上也能辦；因為依照規定水費是2個月沒繳就斷水，電費、瓦斯費4個月沒繳也會斷電、斷瓦斯，讓房客自己來承擔沒有繳交水電費的責任，房東不能逕自對房客採取斷水斷電等措施，以免觸犯刑法第 304 條強制罪。因此房東在簽約的時候不只要收押金，也要在合約上註明水、電、瓦斯費2個月沒繳就解約，這時候房東拿押金來抵付，才不至於損失慘重。

文章授權來源：《賣厝阿明》官網

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