房貸數據說話 房市底部未到

據金管會2022年底統計,象徵房市買氣的國銀房貸餘額及新貸戶數,年增各再降到6.5%及0.9%的三年低點。(本報系資料庫)
據金管會2022年底統計,象徵房市買氣的國銀房貸餘額及新貸戶數,年增各再降到6.5%及0.9%的三年低點。(本報系資料庫)

據金管會2022年底統計,象徵房市買氣的國銀房貸餘額、及新貸戶數,年增各再降到6.5%及0.9%的三年低點,房市底部到了嗎?專家認為,若拉長時間看,房市還是持續成長,但今年資金不再湧入,供需均疲,預料年增逾6%房貸市場,仍有下修空間,意味底部還沒到。

高力國際業主代表服務董事黃舒衛說,拉長近15年來看,房貸與戶數年增卻仍遠高於往年約4%均值的成長力道「政府打炒房、房市還是拉了一根小紅棒」,就房市急凍,各銀行又嚴控房貸,預估2023年房貸量能將續萎縮。

一家民營銀行主管坦言,去年前十大房貸行中有半數銀行房貸量,呈現雙位數成長,但也墊高了基期,加上今年資金不再湧入房市、銷售速度放緩,供需趨緩下,恐讓雙位數的高成長房貸,面臨下修空間。

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供

據統計,2008年金融海嘯、央行大降息救市,讓2008年國銀房貸年增從2.3%的史上低點、隔年回到4.4%、2010年再攀升到6%;隨後央行2010年6月啟動僅一年升息循環後就凍漲,直到2015年下半年才又降息,國銀房貸從2011年到2018年,這八年的年增率都維持在3至4%左右。

直到2019年疫情爆發,全球央行大降息、無限印鈔注資,2020年3月台灣央行更將貼利率降到1.125%的史上低點,促動資金湧入房市,2021年國銀房貸年成長力道達9.3%史上高點。

直到2022年全球央行反手瘋狂升息、大縮表,政府打炒房力道一波波,國銀房貸與戶數年增成長力道,卻僅退回三年前起漲點。

黃舒衛認為,這顯示2019年啟動的這波無限QE效應還沒結束,超低利率創造的金融資產膨脹,而通膨更助漲氣焰,讓房市即便進入寒冬,前期買賣的滯後交屋潮、及高房價的高成數,仍拖著房貸量向前衝。

市場預期,2023年國銀房貸年增率將會持續下修,較健康的狀況會撐在5%左右, 一旦跌破4%,黃舒衛示警,這代表中古屋市場量縮、連預售屋轉成屋都變成建商手上的餘屋,建商滿手庫存將會非常危險。

黃舒衛說,這次平均地權條例修正案,有一派認為,只要市場量縮,就代表供給有限,房價更難鬆動,但實際上沒考量到這次是需求轉弱,成本也無法再轉嫁,房價下修是早晚的問題。

另一家房仲業者認為,房市買氣不振,去化緩慢,若未售量累積狀態不變,可能兩年後對房價將有較大衝擊。

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