不動產貸款占比探半年新低

中央銀行打炒房是否已見成效，不動產貸款集中度，顯然是央行最重要的觀察指標。銀行主管指出，央行自2020年12月以來，已四度加碼房市信用管制，據統計，截至今年4月，不動產貸款占全體銀行放款比重達36.91%，較3月的37.08%下滑，並跌至半年新低。

央行總裁楊金龍屢屢對外強調，央行採取房市選擇性信用管制，主要是強化控管金融機構不動產授信風險，避免信用資源流供囤房、囤地，以促進金融穩定及健全銀行業務。觀察不動產貸款集中度數據走勢，2019年後，銀行不動產放款集中度便明顯上漲，2020年以來，該比率自35%攀升至近37%，對緊盯該指標的央行而言是一個警訊，而這也是央行持續加碼房市管制、至今仍未鬆懈的關鍵主因。

銀行主管說，不動產貸款集中度是央行打炒房最重要的觀察指標，其實有跡可循。央行12年前破天荒推出房市信用管制措施，就在不動產貸款集中度飆上歷史高點37.9%（2009年10月）的一年內。

事實上，2010年6月正式祭出管制措施前，央行便已動作頻頻，前總裁彭淮南在2009年10月找來銀行高層「喝咖啡」、進行道德勸說，督促銀行應審慎辦理不動產貸款業務，並辦理專案金檢，促請銀行加強控管不動產風險。

不過，央行對銀行的道德勸說顯然不夠力，彭淮南自2010年6月起，陸續推出一系列打炒房措施，包括2010年6月針對台北市及新北市十區，第二戶貸款成數最高限七成等。

銀行主管說，2010年房市投機炒作正盛之時，全國建物買賣移轉棟數一度飆高到40萬棟以上，因此，全國建物買賣移轉棟數、主要都會區買賣移轉棟數，及各地區的房價指數等，也是央行打炒房的重要觀察指標。

資料顯示，銀行不動產貸款集中度在2018年的5月與9月曾下滑至34.45%，為十多年來的低點；銀行主管說，除政府一系列打炒房措施外，2018年房市出現黑天鵝—聯準會貨幣政策邁向正常化，當年共升息4碼（1個百分點），美國聯邦基金利率調升至2.25%至2.5%區間。聯準會升息，成為觸發美股遭拋售主因之一，全球經濟、股匯市走下坡，加上美中貿易大戰正熱，房市在2018年第2季與第3季休養生息，第4季後才明顯回溫。

2019年後，不動產放款集中度緩步上漲，2020年以來，該比率自35%逐步攀升至逾37%，央行只好在2020年12月出手、加碼房市信用管制。

央行指出，2020年下半年以來，隨房市升溫，購置住宅貸款增幅擴大，建築貸款呈雙位數成長。考量銀行過度集中不動產授信，不動產貸款增幅居高；自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件有貸款條件過於寬鬆現象；購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房；餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆現象；以及協助強化工業區土地活化利用，並降低借款人過度運用財務槓桿，央行睽違逾十年後，在2020年12月加碼房市管制，至今已四度調整選擇性信用管制。